辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市土地增值税征收管理办法

沈阳市人民政府令[1995]12号


第一条 为了合理调节土地增值收益，维护国家权益，规范房地产交易秩序，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在我市境内从事转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)，并取得收入的各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人为土地增值税的纳税人(以下简称纳税人)，纳税人必须遵守本办法。
根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞等，转让房地产并取得收入，均适用本办法。
第三条 土地增值税的征税对象是转让土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额。
增值额为纳税人转让房地产收入减除本办法第六条规定的扣除项目金额后的余额。
第四条 土地增值税由税务机关负责征收管理，实行属地征收，由纳税人向单位所在地税务机关缴纳；外埠单位或个人在我市转让房地产的，应当向房地产座落地所在税务机关缴纳。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
第六条 下列项目在计征土地增值税时允许扣除：
(一)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及其配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)开发土地和新建房及配套的费用(以下简称房地产开发费用)。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用(指除利息支出以外的财务费用、销售费用、管理费用)不超过本条(一)、(二)项规定计算的金额之和5%以
内的，按实扣除；超过5%的，按5%计算扣除。
对不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用(指财务费用、销售费用、管理费用)在本条(一)(二)款规定金额之和10%以内的按实扣除；超过10%的，按10%计算扣除。
企业采用上述方法中的哪一种计算扣除房地产开发费用，由企业提出申请，所在县、区税务机关根据企业实际情况核准。扣除办法一经核准后，两年内不得随意变更。
(四)与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加。
(五)转让旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(六)对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
(七)税务机关规定的其它扣除项目。
第七条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。
第八条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第九条 土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
土地增值税按增值额乘以适用的税率减除扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%。
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
第十条 属于下列情况之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过本办法第六条(一)、(二)、(三)、(四)、(六)项扣除金额之和20%的，免征土地增值税。
(二)因国家建设需要，经省、市政府批准征用或收回国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的。
(三)因城市规划、国家建设的需要而搬迁，经省、市政府批准由纳税人自行转让原房地产而取得的收入。
(四)以继承、赠与方式无偿转让房地产的。
凡符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，给予免征土地增值税。
第十一条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年，减半征收土地增值税；居住未满三年，按规定计征土地增值税。
第十二条 普通标准住宅与其它住宅的划分标准
凡纳税人建造出售的住宅不超过下列各项标准的视为普通标准住宅：
(一)每平方米建筑面积的建筑安装工程费用标准。
价格单位：元／平方米
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| 结 构 |层 数|每平方米造价| 备 注 |
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| |十层以上|950元以下|每平方米建筑安装工程|
|钢筋混凝土 | | |费用不包括土地价格和|
| |九层以下|800元以下|小区配套费用 |
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| 砖 混 |八层以下|600元以下|同 上 |
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(二)每套住宅建筑面积标准：
多层(包括高层)每栋住宅每户建筑面积在一百平方米以内。
(三)室内装修标准：
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| | 地 面 | 墙 面 | 天 棚 |
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|卧室、厅| 水 泥 |抹灰或喷涂料|抹灰或喷涂料|
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|厨 房|地砖或马赛克| 瓷砖墙裙 | 抹灰刮白 |
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|卫生间 |地砖或马赛克| 瓷砖墙裙 | 抹灰刮白 |
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涂料为普通国产内墙涂料，采取其它装修材料的价格不得超过上述标准。
窗均采用普通钢窗、铝窗、木窗或塑料窗。门采用普通木门(室内)及防盗门(户室内)。
(四)室内设备及功能标准：
每户设阳台两个以内，设贮藏柜、吊柜三个以内，卫生间三缸洁具每套不超过八百元，厨房设一般操作台、洗涤池，没有集中供热水设施，不设置抽油烟机，有热水器。
(五)环境标准划分：凡属花园式住宅建筑及高级公寓、别墅、度假村以及二层以内的独立结构住宅，均不视为普通标准住宅。
第十三条 纳税人发生下列情况的，需要进行房地产评估：
(一)取得土地使用权后超过一年以上再办理土地使用权转让的。
(二)出售旧房及建筑物的。
(三)经法院判决将房地产拍卖清算抵债的。
(四)以转让股权形式转让房地产的。
第十四条 纳税人在转让土地使用权、出售旧房及建筑物时，应当到经税务部门确认的合法资格的房地产专业评估机构进行评估。凡由税务部门委托办理的评估机构，需持有省地方税务局统一颁发的《征收土地增值税房地产评估指定机构》证书，评估结果经税务机关确认后，做为计算
土地增值税的计税依据。
纳税人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额在计征土地增值税时予以扣除。
第十五条 纳税人有下列情况之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(二)提供扣除项目金额不实的；
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十六条 纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
(一)纳税人应在转让房地产合同签订后七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房产买卖合同公证书、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
(二)对因经常从事房地产转让而难以在每次转让后申报的房地产开发企业，可在月份终了后十三日内，向所在地税务机关办理纳税申报并提供有关资料。
(三)单位和个人在转让旧房及建筑物时除向所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交与转让房地产有关的资料外，还要办理《土地增值税征(免)税证明书》。
(四)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十七条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值额的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算、多退少补。具体办法由沈阳市地方税务局根据实际情况制定。
第十八条 为了加强土地增值税的源泉控制，对我市存量房地产交易土地增值税的征收，可以采取委托代征代扣方式，由税务机关根据征收管理需要，委托土地、房产管理部门办理代征代扣业务。税务部门应根据代征代扣税款的金额，按一定比例提取代征手续费，用于解决代征单位办
公经费不足和奖励有关代征人员，具体比例由税务机关视代征代扣税额的多少确定。
第十九条 土地管理部门、房产管理部门应当向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的有关资料，协助税务机关依法征收土地增值税。
第二十条 纳税人未按有关规定缴纳土地增值税或未提供税务机关出据的《土地增值税征(免)税证明书》的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关权属变更手续。
第二十一条 代扣代缴单位应按税务部门的要求设置、保管代扣代缴税款帐簿、税款记帐凭证及有关资料，并定期向税务机关报送代扣代缴税款报告表。
第二十二条 税务机关依法对纳税人的纳税情况及代扣代征单位进行检查时，纳税人和代扣代征单位必须提供真实的纳税资料和有关代扣代缴情况，不得拒绝和隐瞒。
第二十三条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报及未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房屋买卖合同、房地产评估报告、资产评估确认报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理办法》(以下简称《征管法》)第三十九条的
规定进行处理。
纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目造成少缴或未缴的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。
第二十四条 纳税人、代扣代征单位或其它当事人同税务机关在纳税或违章处理问题上发生争议时，按《征管法》第五十六条的规定进行处理。
第二十五条 税务机关可按土地增值税收入总额提取5%的业务经费，用于解决办公经费不足和奖励有关人员、培训税务干部、进行税法宣传。
第二十六条 本办法由沈阳市地方税务局负责解释。
第二十七条 本办法自一九九四年一月一日起施行。



1995年10月17日
国家计委 国家经委 财政部 等


国家计委、国家经委、财政部、劳动人事部、铁道部关于下达铁路运输部门实行换算吨公里工资含量包干实施办法的通知
1986年10月12日，国家计委、国家经委、财政部、劳动人事部、铁道部

《铁路运输部门实行换算吨公里工资含量包干的实施办法》已经国务院批准，现发给你们，请认真贯彻执行。
为了切实做好这项工作，铁道部将根据上述“实施办法”，本着既要调动广大职工生产、工作的积极性，又要通盘考虑，防止连锁反应和引起新矛盾的原则，制定详细、周密的实施细则，另行下达执行。

附：铁路运输部门实行换算吨公里工资含量包干的实施办法
国务院批准铁道部从一九八六年起实行经济承包责任制，同时在铁路运输部门实行换算吨公里工资含量包干（以下简称工资含量包干）。具体实施办法如下：
一、工资含量包干基数，以一九八五年完成的换算吨公里和支出的工资总额为基础，根据国家有关规定，核减不应支出的工资和增加按政策规定应该增加的工资后，核定如下：
工资总额基数为三十一亿一千七百一十五万元（不包括副食品价格补贴，节约原材料、能源奖，堵漏保收奖）。换算吨公里基数为一百零五万三千零九十一百万换算吨公里。
因此每万换算吨公里工资含量为二十九元六角。由铁道部在此限额内根据各铁路运输企业的实际情况，分别核定其工资含量包干系数。
二、实行工资含量包干的有关政策，按《国务院关于国营企业工资改革问题的通知》（国发〔1985〕2号）和劳动人事部、财政部、国家计委、国家经委、中国人民银行《关于印发“国营企业工资改革试行办法”的通知》（劳人薪〔1985〕29号）规定办理。铁路运输企业按工资含量包干计提的工资总额，全部列入各有关成本开支，企业不再提取奖励基金，并相应降低企业的留利水平。企业工资总额增长超过规定幅度时，要按照《国营企业工资调节税暂行规定》缴纳工资调节税。
三、在实行工资含量包干期内，遇有全国性的较大的工资、物价改革，以及因新线、复线投入使用必须增人增工资，需要合理调整工资含量时，由铁道部商劳动人事部、国家计委、财政部提出调整方案报国务院批准；遇有特大自然灾害，由铁道部商财政部、劳动人事部、国家计委另行研究解决办法。
四、铁路运输部门实行工资含量包干，要处理好国家、企业、职工个人三者利益关系。在微观搞活的同时，必须加强宏观控制。国家核定的工资含量包干系数不得突破；职工平均工资的增长，要低于劳动生产率的增长幅度，企业工资标准，应按照国家规定执行，不能自行确定。
五、为了提高铁路运输企业的经济效益和社会效益，由铁道部对所属企业规定其它经济考核指标，主要是：运输服务质量、上缴税利、成本、消耗、安全等。要严格进行考核，完不成考核指标的，要按一定的比例扣减包干工资。
六、实行工资含量包干，还必须加强企业各项基础工作，建立健全各级经济责任制，搞好企业内部分配。实行多劳多得，少劳少得，不搞平均主义，以充分调动广大职工生产和工作的积极性，全面完成国家下达的总承包任务。