国家计委 建设部


国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知
1996年2月9日，国家计委、建设部

各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建设委员会（建设厅）：
为规范物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，特制定《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现印发给你们，请结合本地区实际情况贯彻执行，并将有关问题通知如下：
一、城市住宅小区物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区居民提供公共性服务和特约服务的新行业。目前，各地物业管理尚处在探索和发展阶段，竞争机制尚未真正形成，物业管理市场仍需培育、完善。鉴于此，各地物价、物业管理行政主管部门要密切配合，共同做好《暂行办法》的实施工作。
二、各地物价部门在核定普通建筑标准住宅小区的收费标准时，要注意从紧掌握；对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费可实行政府指导价，收费标准按照《暂行办法》的有关规定，结合服务内容、服务质量、服务深度核定。
三、非住宅小区的物业管理服务收费办法，暂由各省、自治区、直辖市物价部门会同物业管理行政主管部门制定。各地要认真规范收费行为，整顿收费秩序，防止和克服乱收费现象，努力促进我国物业管理市场体系的建立和完善。

附：城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
第一条 为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条 各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条 物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。
国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。
实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。
凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。
第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
第七条 物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。
物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。
第八条 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：
1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2．公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3．绿化管理费；
4．清洁卫生费；
5．保安费；
6．办公费；
7．物业管理单位固定资产折旧费；
8．法定税费。
本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。
第九条 经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人的代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。
第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
第十一条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。
第十二条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。
第十三条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。
第十四条 物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。
第十五条 凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其他违反本办法的行为。
第十六条 各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。
第十七条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第十八条 本办法由国家计委负责解释。
第十九条 本办法自1996年3月1日起执行。


《刑法修正案（八）》规定：“对判处死刑缓期执行的累犯以及因故意杀人、强奸、抢劫、绑架、放火、爆炸、投放危险物质或者有组织的暴力性犯罪被判处死刑缓期执行的犯罪分子，人民法院根据犯罪情节等情况可以同时决定对其限制减刑。”对上述的累犯、7种具体犯罪分子和有组织的暴力性犯罪分子等三类主体在什么情况下可以适用死缓限制减刑，结合审判实践，笔者认为可以适用死缓限制减刑主要有以下几种情况：

　　1.人身危险性较大的累犯。累犯是刑法明确规定应当从重处罚的情节，但并不是只要被判处死刑缓期执行的罪犯属于累犯，就一定要限制减刑，因为根据累犯前罪和后罪的性质、轻重程度不同，其人身危险性大小也有所区别，从重处罚的程度应当也有所区别。在对于判处死缓的累犯决定是否限制减刑时，应根据不同的情况进行把握。对于实施故意杀人、抢劫、强奸、绑架等暴力性犯罪被判处死刑缓期执行的累犯，一般应当限制减刑。因为实施暴力性犯罪被判处死刑缓期执行的罪犯实施的犯罪一般都严重危害了社会治安和人民群众的安全感，即使没有累犯情节也可以适用限制减刑，而累犯又体现了这些罪犯具有较大的人身危险性，故应较多地适用限制减刑。对于实施非暴力性犯罪被判处死刑缓期执行的累犯，则要重点考察前罪的性质和轻重，如果前罪是暴力性犯罪、重罪、多起犯罪或与后罪属同种类犯罪，同样因其人身危险性较大而可以考虑适用限制减刑。

　　2.被告人主观恶性深，所犯罪行极其严重，论罪应判处死刑立即执行，但因为具有自首、立功、主动供述主要犯罪事实、亲属协助归案、积极赔偿取得被害人亲属谅解等法定、酌定从轻处罚情节而判处死刑缓期执行的。根据宽严相济的刑事政策，被告人具有自首或者立功情节，原则上应当从宽处罚。虽不构成自首，但是属主动供述司法机关尚未掌握的同种较重罪行或者亲属协助抓获被告人的，一般也要从轻处罚。积极赔偿取得被害人亲属谅解的，鉴于矛盾已得到化解，也可以从轻处罚。属于7种具体犯罪或有组织的暴力性犯罪，又因为存在上述情节而没有判处死刑立即执行的，如果犯罪动机卑劣、犯罪手段残忍、犯罪情节恶劣，主观恶性较深，可以适用限制减刑。

　　3.被告人犯数罪或多次犯罪被判处死刑缓期执行的。被告人同时犯有数罪或多次实施同一种类的犯罪，与仅有一起单独犯罪相比，主观恶性更深，人身危险性更大，如果其被判处死刑缓期执行的犯罪属于上述7种犯罪或有组织的暴力性犯罪，可以对其限制减刑，以符合罪刑相适应原则的要求。

　　4.共同犯罪中，罪行最严重的主犯已被判处死刑，同案被告人犯罪情节亦属极其严重，但因作用略小被判处死刑缓期执行的。根据慎重适用死刑的政策要求，对于多名被告人共同致死一名被害人的案件，应查清各被告人的作用，从主犯中进一步区分出罪行最为严重者，并根据各被告人的罪责区别对待，一般只对罪行最为严重的主犯适用死刑立即执行。实践中，有的共同犯罪案件被告人的罪行也属极其严重，只是因为略小于同案其他被告人而被判处死刑缓期执行，如果其所犯之罪属于上述7种犯罪或有组织的暴力性犯罪，可以适用限制减刑。

　　5.因民间矛盾引发的犯罪，被告人犯罪情节恶劣，被害人亲属反映强烈，适用限制减刑有利于化解矛盾的。因婚姻家庭、邻里纠纷等民间矛盾引发的故意杀人案件不同于发生在社会上、严重危害社会治安的其他故意杀人案件，在适用死刑方面需要十分慎重。为了更好地贯彻死刑政策，对于此类案件也可以通过判处被告人死刑缓期执行并限制减刑来缓和被告人的情绪，达到案结事了的目的。但同时也要注意，此类案件适用限制减刑仍要坚持罪刑相一致的原则，即被告人还需具有犯罪情节恶劣等因素，按修正前刑法判处死刑缓期执行偏轻，如果按修正前刑法判处死刑缓期执行已属量刑适当，则不能仅仅因为被害人要求强烈就简单地适用限制减刑，导致出现滥用限制减刑的情况。


　（作者单位：安徽省高级人民法院）