海南省发展与改革厅 海南省建设厅


琼发改收费[2006]1052号

海南省发展与改革厅 海南省建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知

各市县物价局、房产局，洋浦经济发展局，相关物业管理企业：

为进一步规范物业服务收费管理和物业管理行业的收费行为，促进物业服务管理行业的健康发展，依据国务院《物业管理条例》、《海南省住宅区物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，结合我省实际，制定了《海南省物业服务收费管理办法》，现印发给你们，望认真贯彻执行。在执行中有什么问题，请及时报告我们。
附：海南省物业服务收费管理办法

二00六年六月二十日



海南省物业服务收费管理办法

第一条 为规范物业服务管理收费行为，保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》以及国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省范围内物业服务收费管理。
本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。
第三条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 各级人民政府价格主管部门是物业服务收费管理的主管机关。物业服务收费管理实行分级管理。
省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，依据国家有关规定，制定本省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费管理工作。并具体负责在省工商行政管理部门注册登记的物业管理企业的物业服务收费监督管理工作。市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费根据不同物业的类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅区物业的服务收费实行政府指导价。
高档住宅区写字楼、别墅物业的服务收费实行市场调节价。
普通住宅区物业与高档住宅区物业的具体标准，由省建设行政主管部门商省价格主管部门制定。
第七条 物业服务收费实行政府指导价的，由省价格主管部门会同省建设行政主管部门根据物业的类型、服务内容及服务质量等因素，制定物业服务收费等级标准和相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。基准价要根据社会平均成本变动情况适时调整。
第八条 业主委员会应当按照业主大会的决定，会同物业管理企业依据省价格、建设主管部门制定公布的物业服务内容与标准，结合本物业管理区域的实际情况，测评小区的物业收费等级，按相应的等级基准价及其浮动幅度，商定具体收费标准。
未成立业主委员会的普通住宅区物业服务收费不得超过政府指导价的基准价标准。
实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第九条 因特殊原因，要求向上或向下突破物业收费等级标准的，由物业管理企业和业主委员会双方协商一致，报经具有管辖权的价格主管部门核准，可另定收费标准。
第十条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条 本《办法》第十一条第三款第2项费用作为物业日常维修养护费应单独列支。物业管理企业不得挪作他用。
物业管理企业应当按时将物业日常维修养护费使用情况向业主公示通报。物业管理企业依法撤销或退出后，物业日常维修养护费结余部分归全体业主共同所有，物业管理企业应依法及时转交新的物业管理企业或业主委员会。
第十三条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十四条 实行政府指导价的物业服务收费中的日常维修养护费，单独列帐管理，专款专用，并每半年向业主、使用人公布，结余的转下年度使用。
第十五条 实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。物业管理服务双方自商定物业服务收费标准之日起，十日内应当向同级价格主管部门办理备案登记手续，备案有效期为三年，备案期满后应当重新办理备案登记手续。
第十六条 物业管理企业报同级价格主管部门办理备案登记应提交下列材料：
（一）物业服务收费备案登记表一式三份；
（二）营业执照复印件；
（三）资质证书复印件；
（四）物业服务委托管理合同复印件；
（五）物业管理企业与业主委员会（或业主代表）关于商议物业服务收费标准的会议纪要；
（六）批准成立业主委员会的相关材料；
第十七条 价格主管部门对备案材料进行审核，在十五个工作日内，办结备案手续。
有下列情形之一的，价格主管部门不予备案。
（一）备案材料不全的；
（二）备案材料有虚假的；
（三）收费标准与相应的服务等级标准不符，且无正当理由的；
（四）其他条件不符合的。
第十八条 物业服务收费备案期间，发生物业管理企业变更、物管企业资质等级降低、管理面积减少、服务管理质量相对下降等情况，经服务双方商定需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理物业收费标准变更备案手续。不变动收费标准的，待备案期满后重新报备。
第十九条 物业管理企业必须按照国家发展改革委和建设部《物业服务收费明码标价规定》，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
经核准备案的物业服务收费标准由相应的价格主管部门汇总在海南价格网（网址：www.hainanpi.gov.cn）上公布，接受社会监督和群众查询。
第二十条 经价格主管部门核准备案的物业服务收费标准，是业主（使用人）缴费、物业管理企业执收和价格主管部门执法监督的依据，必须严格执行。
物业服务收费标准不按规定备案的，不得作为收费依据。
第二十一条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
（经物业管理企业登记确认，物业管理区域内房屋售出后从未入住使用，或者连续三个月以上间断入住使用的，按照物业管理费收费标准的70%计收）。
第二十二条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业小区公共水电费用应由业主（使用人）分摊，分摊办法另行规定。
第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得利益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十五条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十六条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规和政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
物业管理企业违反价格法律、法规和本办法，由政府价格主管部门依据有关法律法规依法予以处罚。
业主、使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第二十七条 当服务双方发生收费纠纷时，由业主委员会负责出面调解或由价格主管部门、物业行政主管部门出面调解处理。
第二十八条 本办法由海南省发展与改革厅会同海南省建设厅负责解释。
第二十九条 本办法自下文之日起实施。《海南省物价局关于印发〈海南省物业管理服务收费规定〉的通知》（琼价营字[1999]404号）同时废止。

二00六年六月二十日

江苏省南京市人民政府


关于批转《南京市烟尘控制区管理暂行办法》的通知
南京市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强本市烟尘控制区的建设和管理，控制烟尘污染，根据《中华人民共和国大气污染防治法》和国务院环境保护委员会《城市烟尘控制管理办法》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称烟尘控制区，是指对以城市街道和行政区为单位划定的区域内，各种锅炉、工业窑炉、开水炉（含E型锅炉）、营业灶、食堂大灶等设施（以下简称炉窑灶）排放的烟气黑度，各种炉窑、工业生产设施排放的烟尘浓度，进行定量控制，使其达到规定的排放标准。
第三条 本办法适用于本市烟尘控制区内所有炉、窑、灶的管理。
第四条 本市烟尘控制区的建设工作，由市政府统一规划和部署，并纳入年度环保工作计划。区（县）人民政府根据计划的要求，组织实施。各级环保部门是烟尘控制区的主管部门，具体负责辖区内烟尘控制区的建设和监督管理工作。
第五条 烟尘控制区的建设和管理工作，应纳入政府和企、事业单位的环保目标责任制。市、区（县）的有关部门，应按照烟尘控制区的建设规划和计划，主动配合，完成各自承担的工作。
第六条 根据“谁污染、谁治理”的原则，烟尘控制区内所有排放烟尘的单位，必须对超过标准排放烟尘的设施进行严格治理，使其达到国家或地方规定的标准。

第二章 烟尘控制区的建设管理
第七条 建设烟尘控制区的基本标准：
一、烟尘控制区内各种炉、窑、灶排放的烟气黑度，以排放台（眼）计算，90％以上不超过林格曼一级，其余部分的烟气黑度必须控制在林格曼三级以下。
二、烟尘控制区内各种炉窑和工业生产设施排放的烟尘浓度，以排放台计算，80％以上达到国家或地方规定的排放标准。
三、位于主要干道两侧、风景游览区和居民稠密区内的炉、窑、灶，烟尘排放必须全部达到规定标准。
第八条 市、区（县）环保部门、各主管局（公司），必须对烟尘控制区内的炉、窑、灶总数、基本概况和烟尘排放情况进行详细调查，建立完整的炉、窑、灶管理台帐。每台（眼）炉、窑、灶台帐须附有环保部门的监测报告。
第九条 烟尘控制区内新建或更新的炉、窑、灶，其使用单位或个人应当在3个月内向市或区（县）环保部门提出申请，并提交炉、窑、灶管理台帐，烟尘管理规章制度和操作堆积等资料，经环保部门审核符合规定标准、各项资料齐备的，发给《烟尘排放许可证》；不符合规定标准的
，发给《烟尘排放临时许可证》，限期完成烟尘治理工作。
第十条 《烟尘排放许可证》有效期为2年；《烟尘排放临时许可证》有效期为8个月。
持有《烟尘排放许可证》、《烟尘排放临时许可证》的单位或个人，应当在许可证有效期满前，主动申请原发证部门对炉、窑、灶进行复测，更换许可证。
第十一条 烟尘控制区的验收，由所在区（县）环保部门向市环保部门提出申请，并上报完整的台帐资料，由市环保部门组织验收。

第三章 烟尘控制区的监督管理
第十二条 市、区（县）环保部门应加强对烟尘控制区的监督管理，有计划地安排环境监测站对所辖范围内炉、窑、灶排放烟尘进行监测。全年对每台（眼）炉、窑、灶的监测，不得少于一次并建立现场检查和高点了望制度，定期检查作好现场检查记录。发现烟尘排放超标时，应及时
查明原因，予以处理。
第十三条 使用炉、窑、灶的单位应制定严格的操作管理制度，抓好操作人员的培训和管理，并保持操作人员的相对稳定。
第十四条 持有《烟尘排放许可证》的单位和个人，应当加强对消烟除尘设施的管理，定期进行检查，维修或更新设备。特殊情况需要闲置和拆除消烟除尘设施的，须报原发证部门批准。
第十五条 炉、窑、灶的报停、报废或重新启用，均须事先向原发证部门申请，并办理有关手续。
第十六条 凡在烟尘控制区内新建、扩建、改建排放烟尘设施的，必须严格按照《建设项目环境保护管理办法》的规定办理手续。
第十七条 烟尘控制区内超标排放烟尘的单位或个人，必须按规定缴纳超标排污费。已领取《烟尘排放临时许可证》的单位或个人，在其有效期内，经治理使烟尘排放达标的，可以申请领取《烟尘排放许可证》，并从领取《烟尘排放许可证》的次日起免缴超标排污费。如在其有效期满
时烟尘排放仍超标的，加倍征收超标排污费。
第十八条 环境监督管理人员执行检查任务时必须出示检查证件，并严格依法办事。

第四章 奖励与处罚
第十九条 对积极参加烟尘控制区建设，在烟尘控制、监督管理方面作出显著成绩的单位或个人，给予表彰和奖励。
第二十条 凡烟尘排放不符合标准，又不按照烟尘控制区建设要求进行治理的单位，不得评为先进单位，影响企业升级和产品评优。
第二十一条 违反本办法第九条和第十条的规定，逾期不办理许可证或更换许可证的，根据其情节，除限期补办手续外，处以300元以上3000元以下罚款。
第二十二条 新建、扩建、改建炉、窑、灶未经环保部门审批，或工程竣工未经环保部门验收以及验收不合格，擅自点火启用的，环保部门责令其停止使用，并处以2000元以上20000元以下罚款。
第二十三条 持有《烟尘排放许可证》，排放烟尘仍严重超标的，根据其情节，给予警告或处以500元以上10000元以下罚款。
第二十四条 未经环保部门批准，擅自拆除或闲置消烟除尘设施，超标排放烟尘的，处以500元以上30000元以下罚款，并吊销其《烟尘排放许可证》。
第二十五条 现场检查中发现炉、窑、灶操作人员违章操作或管理不善造成烟尘排放超标的，可以根据情节对责任单位处以500元以上10000元以下罚款，对直接责任者处以50元以下罚款，吊销其《烟尘排放许可证》。
第二十六条 领取《烟尘排放临时许可证》，超过有效期仍未治理达标的，处以1000元以上20000元以下罚款。
第二十七条 拒绝环保部门检查或在被检查时弄虚作假的，由环保部门视情节，给予警告或处以500元以上10000元以下罚款。
第二十八条 区（县）环保部门可处以10000元以下罚款，超过10000元的罚款，报市环保部门批准。

第五章 附则
第二十九条 本办法由南京市环境保护局负责解释。
第三十条 本办法自发布之日起施行。



1991年10月26日