民政部


民政部关于印发《村民委员会选举规程》的通知

民发〔2013〕76号



各省、自治区、直辖市民政厅（局），新疆生产建设兵团民政局：
为加强对村民委员会换届选举工作的指导，深入推进以直接选举、公正有序为基本要求的村民委员会选举工作实践，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》和有关政策规定，在总结各地经验的基础上，我们制定了《村民委员会选举规程》，现印发你们，供在实际工作中参考。本规程明确了村民委员会选举程序和场地要求，《村民委员会选举程序》（MT/028—2012）和《村民委员会选举场地要求》（MT/029—2012）同时废止。
村民委员会选举中的重大问题请及时报告。



民政部

2013年5月2日




村民委员会选举规程




第一章 村民选举委员会的产生

一、推选村民选举委员会
　　　村民选举委员会主持村民委员会的选举。
　　　村民选举委员会由主任和委员组成，由村民会议、村民代表会议或者村民小组会议推选产生，实行少数服从多数的议事原则。
　　　村民选举委员会的人数应当根据村民居住状况、参加选举村民的多少决定，不少于三人，以奇数为宜。村民之间有近亲属关系的，不宜同时担任村民选举委员会成员。
　　　村民委员会应当及时公布选举委员会主任和委员名单，并报乡级人民政府或者乡级村民委员会选举工作指导机构备案。
　　　二、村民选举委员会的任期
　　　村民选举委员会的任期，自推选组成之日起，至新老村民委员会工作移交后终止。
三、村民选举委员会成员的变动
　　　村民选举委员会成员被提名为村民委员会成员候选人，应当退出村民选举委员会。
　　　村民选举委员会成员退出村民选举委员会或者因其他原因出缺的，按照原推选结果依次递补，也可以另行推选。
　　　村民选举委员会成员不履行职责，致使选举工作无法正常进行的，经村民会议、村民代表会议或者村民小组会议讨论同意，其职务终止。
　　　村民选举委员会成员的变动，应当及时公布，并报乡级人民政府或者乡级村民委员会选举工作指导机构备案。
　　　四、村民选举委员会的职责
　　　村民选举委员会主要履行以下职责：
　　　制定村民委员会选举工作方案；
　　　宣传有关村民委员会选举的法律、法规和政策；
　　　解答有关选举咨询；
　　　召开选举工作会议，部署选举工作；
　　　提名和培训本村选举工作人员；
　　　公布选举日、投票地点和时间，确定投票方式；
　　　登记参加选举的村民，公布参加选举村民的名单，颁发参选证；
　　　组织村民提名确定村民委员会成员候选人，审查候选人参选资格，公布候选人名单；
　　　介绍候选人，组织选举竞争活动；
　　　办理委托投票手续；
　　　制作或者领取选票、制作票箱，布置选举大会会场、分会场或者投票站；
　　　组织投票，主持选举大会，确认选举是否有效，公布并上报选举结果和当选名单；
　　　建立选举工作档案，主持新老村民委员会的工作移交；
　　　受理申诉，处理选举纠纷；
　　　办理选举工作中的其他事项。
　　　村民委员会选举工作方案应当由村民会议或者村民代表会议讨论通过，并报乡级人民政府或者乡级村民委员会选举工作指导机构备案。
第二章 选举宣传
　　　一、宣传内容
　　　村民选举委员会应当就以下内容开展宣传：
　　　宪法有关内容，《中华人民共和国村民委员会组织法》，本省（自治区、直辖市）有关村民委员会选举的法规；
　　　中央和地方有关村民委员会选举的政策和规定；
　　　村民委员会选举中村民的权利与义务；
　　　县、乡两级政府村民委员会选举的工作方案；
　　　本村选举工作方案；
　　　其他有关选举事项。
　　　二、宣传方式
　　　村民选举委员会可以采取以下方式进行选举宣传：
　　　广播、电视、报纸、互联网等；
　　　宣传栏、宣传车、宣传单等；
　　　选举宣传会议、选举咨询站；
　　　标语、口号等。
第三章 登记参加选举的村民
　　　一、公布选民登记日
　　　选民登记日前，村民选举委员会应当发布公告，告知本届村民委员会选举的选民登记日。
　　　二、登记对象
　　　村民委员会选举前，应当对下列人员进行登记，列入参加选举的村民名单：
　　　户籍在本村并且在本村居住的村民；
　　　户籍在本村，不在本村居住，本人表示参加选举的村民；
　　　户籍不在本村，在本村居住一年以上，本人申请参加选举，并且经村民会议或者村民代表会议同意参加选举的公民。
　　　已在户籍所在村或者居住村登记参加选举的村民，不得再参加其他地方村民委员会的选举。经村民选举委员会告知，本人书面表示不参加选举的，不列入参加选举的村民名单。
　　　依照法律被剥夺政治权利的人，不得参加村民委员会的选举。
　　　三、登记方法
　　　登记时，既可以村民小组为单位设立登记站，村民到站登记，也可由登记员入户登记。
　　　村民选举委员会应当对登记参加选举的村民名单进行造册。
　　　四、公布选民名单
　　　村民选举委员会应当对登记参加选举的村民名单进行审核确认，并在选举日的二十日前公布。
　　　对登记参加选举的村民名单有异议的，应当自名单公布之日起五日内向村民选举委员会申诉，村民选举委员会应当自收到申诉之日起三日内作出处理决定，并公布处理结果。
　　　登记参加选举的村民名单出现变动的，村民选举委员会应当及时公布。
　　 五、发放参选证
　　　选举日前，村民选举委员会应当根据登记参加选举的村民名单填写、发放参选证，并由村民签收。投票选举时，村民凭参选证领取选票。
第四章 提名确定候选人
　　　一、确定职位和职数
　　　村民会议或者村民代表会议拟定村民委员会的职位和职数，村民选举委员会应当及时公布，并报乡级人民政府或者乡级村民委员会选举工作指导机构备案。
　　　二、确定候选人人数
　　　村民选举委员会应当根据村民委员会主任、副主任、委员的职数，分别拟定候选人名额。候选人名额应当多于应选名额。
　　　三、提名确定候选人
　　　村民委员会成员候选人，应当由登记参加选举的村民直接提名，根据拟定的候选人名额，按照得票多少确定。每一村民提名人数不得超过拟定的候选人名额。无行为能力或者被判处刑罚的，不得提名为候选人。
　　　候选人中应当有适当的妇女名额，没有产生妇女候选人的，以得票最多的妇女为候选人。
　　　四、公布候选人名单
　　　村民选举委员会应当以得票多少为序，公布候选人名单，并报乡级村民委员会选举工作指导机构备案。
　　　候选人不愿意接受提名的，应当及时向村民选举委员会书面提出，由村民选举委员会确认并公布。候选人名额不足时，按原得票多少依次递补。
　　　村民委员会选举，也可以采取无候选人的方式，一次投票产生。
第五章 选举竞争
　　　一、选举竞争的组织
　　　村民选举委员会应当组织候选人与村民见面，由候选人介绍履职设想，回答村民提问。选举竞争应当在村民选举委员会的主持和监督下，公开、公平、公正地进行。村民选举委员会应当对候选人的选举竞争材料进行审核把关。
　　　二、选举竞争的时间
　　　选举竞争活动一般在选举日前进行。候选人在选举日可进行竞职陈述，其他选举竞争活动不宜在当日开展。确有需要的，由村民选举委员会决定并统一组织。
　　　三、选举竞争的形式
　　　村民选举委员会可以组织以下形式的选举竞争活动：
　　　在指定地点公布候选人的选举竞争材料；
　　　组织候选人与村民见面并回答村民问题；
　　　有闭路电视的村，可以组织候选人在电视上陈述；
　　　其他形式。
　　　四、选举竞争的内容
　　　选举竞争材料和选举竞职陈述主要包括以下内容：
　　　候选人的基本情况；
　　　竞争职位及理由；
　　　治村设想；
　　　对待当选与落选的态度。
第六章 投票选举
　　　一、确定投票方式
　　　村民委员会投票选举，可采取以下两种方式：
　　　召开选举大会；
　　　设立投票站。
　　　采取选举大会方式的，可以组织全体登记参加选举的村民集中统一投票；也可以设立中心选举会场，辅之以分会场分别投票。采取投票站方式的，不再召开选举大会，村民在投票站选举日开放时间内自由投票。
　　　选举大会可以设置流动票箱，但应当严格控制流动票箱的使用。
　　　具体投票方式，流动票箱的使用对象和行走路线，由村民代表会议讨论决定。
　　　二、公布选举日、投票方式、投票时间和投票地点
　　　村民选举委员会应当及时公布选举日、投票方式、投票时间和投票地点。
　　　选举日和投票的方式、时间、地点一经公布，任何组织和个人不得随意变动和更改。如因不可抗力，或者无法产生候选人等因素，需要变更的，应当报乡级人民政府或者乡级村民委员会选举工作指导机构批准并及时公布。
　　　三、办理委托投票
　　　登记参加选举的村民，选举期间外出不能参加投票的，可以委托本村有选举权的近亲属代为投票。每一登记参加选举的村民接受委托投票不得超过三人。提名为村民委员会候选人的，不得接受委托。
　　　委托投票应当办理书面委托手续。村民选举委员会应当及时公布委托人和受委托人的名单。
　　　受委托人在选举日凭书面委托凭证和委托人的参选证，领取选票并参加投票。受委托人不得再委托他人。
　　　四、设计和印制选票
　　　选票设计应当遵循明白易懂、科学合理和便于操作、便于统计的原则。县级民政部门可以统一设计选票样式。
　　　村民选举委员会应当在乡级人民政府或者乡级村民委员会选举工作指导机构的指导下，根据选票样式，印制符合本村实际的选票。
选票印制后应当加盖公章并签封，选举日在选举大会或者投票站上，由选举工作人员当众启封。
　　　五、确定选举工作人员
　　　村民选举委员会应当依法依规提名选举工作人员，经村民代表会议讨论通过。选举工作人员包括总监票员、验证发票员、唱票员、计票员、监票员、代书员，投票站工作人员，流动票箱监票员等。
　　　选举工作人员要有一定的文化水平和工作能力，遵纪守法、公道正派。候选人及其近亲属，不得担任选举工作人员。
　　　采取选举大会投票的，选举工作人员名单应当在选举日前公布，并在选举大会上宣布；采用投票站形式投票的，应当在选举日前公布。
　　　选举工作人员确定后，村民选举委员会应当对其进行培训。
　　　六、布置会场或者投票站
　　　村民选举委员会应当在选举日前布置好投票会场或者投票站。
　　　投票会场应当按选举流程设计好领票、写票、投票的循环路线，方便村民投票。投票站的设定应当根据村民居住的集中情况和自然村或者村民小组的分布情况决定，并且应当设立一个中心投票站。
七、投票选举
　　　（一）选举大会投票程序。
　　　采取选举大会进行选举的，由村民选举委员会召集，村民选举委员会主任主持。流程如下：
　　　宣布大会开始；
　　　奏国歌；
　　　报告本次选举工作进展情况；
　　　宣布投票办法和选举工作人员；
　　　候选人发表竞职陈述；
　　　检查票箱；
　　　启封、清点选票；
　　　讲解选票；
　　　根据需要派出流动票箱；
　　　验证发票；
　　　秘密写票、投票；
　　　销毁剩余选票；
　　　集中流动票箱，清点选票数；
　　　检验选票；
　　　公开唱票、计票；
　　　当场公布投票结果；
　　　封存选票，填写选举结果报告单；
　　　宣布当选名单。
　　　投票结束后，应当将所有票箱集中，将选票混在一起，由选举工作人员逐张检验、清点选票总数后，统一唱票、计票。难以确认的选票应当由监票人在公开唱计票前提交村民选举委员会讨论决定。
　　　（二）投票站投票程序。
　　　采取投票站方式选举的，由村民选举委员会主持。流程如下：
　　　同时开放全部投票站；
　　　各投票站工作人员当众检查票箱，并启封、清点选票；
　　　验证发票；
　　　村民秘密写票、投票；
　　　关闭投票站，销毁剩余选票并密封票箱；
　　　集中票箱，清点选票数；
　7.公开验票、唱票、计票；
　8.当场公布选举结果；
　9.封存选票，填写选举结果报告单；
　10.宣布当选名单。
　　　八、选举有效性确认
　　　选举村民委员会，有登记参加选举的村民过半数投票，选举有效。参加投票的村民人数，以从票箱收回的选票数为准。
　　　有下列情形之一的，选举无效：
　　　村民选举委员会未按照法定程序产生的；
　　　候选人的产生不符合法律规定的；
　　　参加投票的村民人数未过登记参加选举的村民半数的；
　　　违反差额选举原则，采取等额选举的；
　　　收回的选票多于发出选票的；
　　　没有公开唱票、计票的；
　　　没有当场公布选举结果的；
　　　其他违反法律、法规有关选举程序规定的。
　　　因村民选举委员会未按照法定程序产生而造成选举无效的，乡级村民委员会选举指导机构应当指导组织重新选举。因其他原因认定选举无效的，由村民选举委员会重新组织选举，时间由村民代表会议确定。
九、确认当选
　　　候选人获得参加投票的村民过半数的选票，始得当选。获得过半数选票的人数超过应选名额时，以得票多的当选；如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的人进行再次投票，以得票多的当选。
　　　村民委员会主任、副主任的当选人中没有妇女，但委员的候选人中有妇女获得过半数选票的，应当首先确定得票最多的妇女当选委员，其他当选人按照得票多少的顺序确定；如果委员的候选人中没有妇女获得过半数选票的，应当从应选名额中确定一个名额另行选举妇女委员，直到选出为止，其他当选人按照得票多少的顺序确定。
　　　选举结果经村民选举委员会确认有效后，须当场宣布，同时应当公布所有候选人和被选人所得票数。以暴力、威胁、欺骗、贿赂、伪造选票、虚报选举票数等不正当手段当选的，当选无效。
　　　村民选举委员会应当在投票选举当日或者次日，公布当选的村民委员会成员名单，并报乡级人民政府备案。村民选举委员会无正当理由不公布选举结果的，乡级人民政府或者乡级村民委员会选举工作指导机构应当予以批评教育，督促其改正。
　　　十、颁发当选证书
　　　县级人民政府主管部门或者乡级人民政府，应当自新一届村民委员会产生之日起十日内向新当选的成员颁发统一印制的当选证书。
　　　十一、另行选举
　　　村民委员会当选人不足应选名额的，不足的名额另行选举。另行选举可以在选举日当日举行，也可以在选举日后十日内进行，具体时间由村民选举委员会确定。
　　　另行选举的，第一次投票未当选的人员得票多的为候选人，候选人以得票多的当选，但得票数不得少于已投选票数的三分之一。
　　　另行选举的程序与第一次选举相同。参加选举的村民以第一次登记的名单为准，不重新进行选民登记。原委托关系继续有效，但被委托人成为候选人的委托关系自行终止，原委托人可以重新办理委托手续。
　　　经另行选举，应选职位仍未选足，但村民委员会成员已选足三人的，不足职位可以空缺。主任未选出的，由副主任主持工作；主任、副主任都未选出的，由村民代表会议在当选的委员中推选一人主持工作。
第七章 选举后续工作
　　　一、工作移交
　　　村民委员会应当自新一届村民委员会产生之日十日内完成工作移交。
　　　原村民委员会应当依法依规将印章、办公场所、办公用具、集体财务账目、固定资产、工作档案、债权债务及其他遗留问题等，及时移交给新一届村民委员会。
　　　移交工作由村民选举委员会主持，乡级人民政府监督。对拒绝移交或者无故拖延移交的，乡级人民政府应当给予批评教育，督促其改正。
　　　二、建立选举工作档案
　　　村民委员会选举工作结束后，应当及时建立选举工作档案，交由新一届村民委员会指定专人保管，至少保存三年以上。
　　　选举工作档案包括：
　　　村民选举委员会成员名单及推选情况材料；
　　　村民选举委员会选举会议记录；
　　　村民选举委员会发布的选举公告；
　　　选民登记册；
　　　候选人名单及得票数；
　　　选票和委托投票书、选举结果统计、选举报告单；
　　　选举大会议程和工作人员名单；
　　　新当选的村民委员会成员名单；
　　　选举工作总结；
　　　其他有关选举的资料。
第八章 村民委员会成员的罢免和补选
　　　一、罢免
　　　本村五分之一以上有选举权的村民或者三分之一以上的村民代表联名，可以提出罢免村民委员会成员的要求，启动罢免程序。
　　　罢免程序如下：
　　　书面向村民委员会提出罢免要求，说明罢免理由；
　　　召开村民代表会议，审议罢免要求；
　　　被罢免对象进行申辩或者书面提出申辩意见；
　　　召开村民会议，进行投票表决；
　　　公布罢免结果。
　　　罢免村民委员会主任的，由副主任主持村民会议投票表决，不设副主任的，由委员推选一人主持；罢免村民委员会副主任、委员的，由村民委员会主任主持。罢免村民委员会全体成员的，或者主任、副主任、委员不主持村民会议的，可在乡级人民政府指导下，由村民会议或者村民代表会议推选代表主持。
　　　罢免村民委员会成员，须有登记参加选举的村民过半数投票，并须经投票的村民过半数通过。罢免获得通过的，被罢免的村民委员会成员自通过之日起终止职务，十日内办理工作交接手续。罢免未获通过的，六个月内不得以同一事实和理由再次提出罢免要求。
　　　二、补选
　　　村民委员会成员出缺，可以由村民会议或者村民代表会议进行补选。
　　　村民委员会成员出缺的原因有：
　　　职务自行终止；
　　　辞职；
　　　罢免。
　　　村民委员会成员因死亡、丧失行为能力、被判处刑罚或者连续两次民主评议不称职，其职务自行终止。村民委员会成员因故辞职，应当书面提出申请，村民委员会应当在三十日内召开村民代表会议，决定是否接受其辞职。村民委员会成员连续两次提出辞职要求的，应当接受其辞职。村民代表会议可以决定对辞职的村民委员会成员进行离任经济责任审计。
　　　补选程序，参照村民委员会选举投票程序。补选村民委员会个别成员的，由村民委员会主持；补选全体村民委员会成员的，由重新推选产生的村民选举委员会主持。补选时，村民委员会没有妇女成员的，应当至少补选一名妇女成员。
　　　村民委员会成员职务自行终止、因故辞职，以及补选结果，村民委员会应当及时公告，并报乡级人民政府备案。
　村务监督委员会成员、村民代表和村民小组长的推选可以参照本规程办理。
附件一
村民委员会选举常用文书样式
　一、村民选举委员会成员名单公告样式

××村村民选举委员会成员名单公告
××选字第×号
根据《中华人民共和国村民委员会组织法》和《××省（区、市）村民委员会选举办法》，经本村村民会议（村民代表会议、各村民小组会议）推选，产生了本村村民选举委员会成员，现将名单公布如下：
主 任：
副主任：
成 员：
村民对选举委员会成员名单如有不同意见，可在名单公布之日起5日内向村民委员会提出。


××村民委员会（公章）
××××年×月×日


　二、选民登记公告样式

××村第×届村民委员会换届选举选民登记通知
××选字第×号
根据《中华人民共和国村民委员会组织法》和《××省（区、市）村民委员会选举办法》，经村民代表会议商议，本村第×届村民委员会换届选民登记时间定为××××年×月×日至××××年×月×日。以下人员将被纳入选民登记范围：
　1.户籍在本村且在本村居住的村民；
　2.户籍在本村，不在本村居住，本人表示参加选举的村民；
　3.户籍不在本村，在本村居住一年以上，本人申请参加选举，并经村民会议或者村民代表会议同意参加选举的公民。
　选民登记的地点设在村民委员会或各村民小组组长处，对于偏远的地方，我们也将派工作人员入户进行登记。请村民相互转告，积极参加选民登记，行使选举权利。
　
××村村民选举委员会（公章）
××××年×月×日

　三、 选民名单公告样式

××村第×届村民委员会换届选举选民名单公告
××选字第×号
　根据《中华人民共和国村民委员会组织法》和《××省（区、市）村民委员会选举办法》的规定，现将本村登记的选民名单公布如下：
　第一村民小组：
　×××、×××、×××；×××、×××、×××；
　……
　第二村民小组：
　×××、×××、×××；×××、×××、×××；
　……
　如有遗漏，或对公布的选民名单有不同意见，请于××××年×月×日前向村民选举委员会提出。
　
　
　××村村民选举委员会（公章）
　 ××××年×月×日
　
　
　
　四、参选证样式
　　
××村第×届村民委员会选举参选证
编号：（ ）

姓 名： 性 别：
年 龄： 所在村组：
投票时间： 投票地点：
注意事项：
1）凭本证领取选票；
2）此证只限本人使用；
3）未经盖章无效。


××村村民选举委员会（公章）
发证日期：××××年×月×日






　　
　五、 正式候选人公告样式
××村第×届村民委员会换届选举正式候选人名单公告
××选字第×号
　根据《中华人民共和国村民委员会组织法》和《××省（区、市）村民委员会选举办法》的规定，经本村选民提名，现将本届村民委员会换届选举正式候选人名单公告如下：
主任候选人：×××、×××
副主任候选人：×××、×××
委员候选人：×××、×××
选民如对名单公布的候选人有不同意见，可在×日前向村民选举委员会反映。

××村村民选举委员会（公章）
××××年×月×日








　六、选票样式
主 任 副主任 委 员
姓
名 ×
×
× ×
×
× ×
×
× ×
×
× ×
×
× ×
×
× ×
×
× ×
×
×
符 号
说明：
1.应选主任1名、副主任1名，委员3名。等于或少于应选名额的选票有效；多于应选名额的选票无效；
2.同意的请在候选人姓名拦下方符号栏内划“○”，不同意的划“×”；不同意选票上的候选人，可在姓名空格栏内另写上另选其他人的姓名，并在其姓名下方符号栏划“○”；
3.不许划同一候选人担任两种或两种以上职务，如划同一候选人两种或两种以上职务，该选项作废，其他划对的职务视为有效；
4.任何符号不划的，视为弃权票，胡写乱划而无法辨认的选票视为废票。
　七、委托投票证样式
选民姓名
被委托人姓名
委托理由
村民选举委员会意见 （公章）
××××年×月×日
说明：此证由选民填写，经村民选举委员会批准盖章有效。被委托人凭此证领取选票。
　
　八、疑难选票认定表样式
选票
编号 简述选票
认定缘由 表决情况
同意 反对 弃权




村民选举委员会成员签字：
××××年×月×日



附件二
选举场地设置
　一、场地确定
　村民委员会选举应设置选举中心会场，选举中心会场或投票站为选民投票的选举场地。为方便选民投票，可在村内适宜场所设置投票站，投票站设置由村民选举委员会确定并公告。
　二、场地面积
　选举场地应能够容纳参加投票的选民，还应符合选举中心会场或投票站布置的其他要求。
　三、场地悬挂物
　选举场地可悬挂有关选举的宣传横幅、候选人的简历介绍展板等，场地悬挂物由村民选举委员会统一负责管理。
　四、选举会场布置
　（一）主席台。选举中心会场应设置主席台，主席台上方（或后上方）应悬挂“××村第×届村民委员会选举大会”字样的横幅。主席台应设置村民选举委员会主任和委员席位。
　（二）监督员席。在主席台或会场侧边应设置专门的选举监督员席。
　（三）选民席位划分。选民席位按村民小组划分，选民分区域入席参加选举大会。各区域前宜设置“第××村民小组”字样标牌。
　（四）安全通道。选举中心会场应设置快速疏散选民的安全通道，并设置可识别的安全标识。
　（五）验证发票处。选举中心会场应设置2至4个验证发票处，每个投票站应设置验证发票处。每个验证发票处应配备2名验证发票员。
　（六）写票处。选举中心会场和投票站应设置专门的写票处。写票处应具备封闭性，写票处之间应有障碍物隔离，保证选民投票意愿不被他人察觉。每个写票处应统一配置笔和桌椅。
　（七）代书处。选举中心会场和投票站应设置专门的代书处。每个代书处应配备1名熟悉选举程序的代书员。
　（八）投票处。选举中心会场和投票站应设置专门的投票处。每个投票箱应配备监票员2名。
　（九）计票处。选举中心会场和投票站应设置专门的计票处。每个计票处应配备计票员2名。
　（十）流动票箱设置。流动票箱的设置由村民选举委员会确定，并由村民选举委员会负责管理。存在下列情况之一时，不应设置流动票箱：
　1.本村没有不能到站投票的选民；
　2.本村有不能到站的投票选民，但全部办理了委托投票。
　（十一）选举场所间的间距。选举场所间的间距一般应符合下列要求：
　1.验证发票处与写票处之间的距离应不少于1.5米；
　2.写票处与代书处之间的距离应不少于1米；
　3.写票处、代书处与投票处的距离应不少于2米。
　
上海市发展和改革委员会　上海市住房保障和房屋管理局


关于印发《上海市经济适用住房价格管理试行办法》的通知

沪发改价督（2011）002号


各区县发展改革委（物价局）、住房保障房屋管理局，市住房保障中心，各区县住房保障中心：
为规范本市经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）和《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发〔2009〕29号）等有关规定，结合本市实际，市发展改革委、市住房保障房屋管理局研究制订了《上海市经济适用住房价格管理试行办法》。
经市政府同意，现印发给你们，请按照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上海市发展和改革委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上海市住房保障和房屋管理局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年三月一日

上海市经济适用住房价格管理试行办法


总 则

　　第一条　（目的和依据）
　　为规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）和《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发〔2009〕29号）等有关规定，结合本市实际制定本办法。
　　第二条　（适用范围）
　　本办法适用于本市行政区域范围内经济适用住房的价格管理。
　　第三条　（价格形式）
　　本办法所称经济适用住房价格，包括项目结算价格、销售基准价格、单套销售价格。

价格制定

　　第四条　（结算价格构成）
　　房地产开发企业实施开发建设的经济适用住房项目结算价格应以保本微利为原则。结算价格由开发建设成本、利润和税金三部分构成。
　　（一）开发建设成本包括：
　　1、土地取得费用。划拨土地为毛地的，土地取得费用为按照法律、法规规定所支付的征地和拆迁安置补偿等费用；划拨土地为净地的，土地取得费用为向土地储备机构支付的费用。
　　2、开发项目前期发生的管线搬迁、工程勘察、规划及建筑设计、“三通一平”、灾害评价、环境评价、申请报告编制、工程监理、招标代理服务等前期费用。
　　3、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费用，包括房屋主体部分的土建（含桩基、地下构筑物、结构、装饰等）工程费用、水电气安装工程费用、附属工程费用及其他工程费用。
　　4、在小区用地规划红线范围以内，按照批准的规划要求与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费用，按照批准的规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费用，以及室外总体工程费用。
　　5、管理费。划拨土地为毛地的，按不超过本条第（一）项第1、2、3、4、8目费用之和的2%计算；划拨土地为净地的，按不超过本条第（一）项第2、3、4、8目费用之和的2%计算。
　　6、贷款利息按照房地产开发企业为经济适用住房建设项目筹措资金所发生的银行贷款利息计算。
　　7、维修资金。
　　8、其他符合国家有关部门和市政府有关规定的成本费用支出。
　　（二）利润，按不超过本条第（一）项第1、2、3、4、8目费用之和的3%计算。
　　（三）税金，按国家规定税目和税率及相关税收优惠政策的规定计算。
　　政府指定机构直接组织建设的经济适用住房项目结算价格应以保本为原则，结算价格由开发建设成本和税金两部分构成。开发建设成本和税金构成参照本条第（一）项、第（三）项的有关规定执行。
　　第五条　（不得计入结算价格构成的费用）
　　下列费用不得计入经济适用住房建设项目结算价格：
　　（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；
　　（二）建设单位留用的办公用房、经营用房的建筑安装工程费用及其分摊的各种费用；
　　（三）各种与房屋开发建设无关的集资、赞助、捐赠等费用；
　　（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款等费用；
　　（五）按规定已经减免的费用；
　　（六）其他不应当计入的费用。
　　第六条 （结算价格确定）
　　通过项目法人招投标方式确定房地产开发企业实施开发建设的经济适用住房项目，由组织出售经济适用住房的住房保障机构（以下简称住房保障机构）按照本办法第四、第五条规定，制订建设项目招投标的价格评定标准，报房屋管理部门审定。结算价格通过竞价中标确定，并在建设项目协议书中明确约定。竞价中标的结算价格应当按照协议严格执行，如遇不可抗力等因素影响，经房屋管理部门审定后可作适当调整。
　　政府指定机构直接组织实施开发建设或通过其他方式组织实施开发建设的经济适用住房项目，由住房保障机构按照本办法第四、第五条规定，并参照政府投资项目管理的相关要求，拟订结算价格，报房屋管理部门审定。
　　第七条　（销售基准价格确定）
　　经济适用住房销售基准价格计算公式为：
　　销售基准价格＝周边房价×折扣系数。
　　周边房价：按经济适用住房周边一定时期、一定区域内，新建普通商品住房的市场平均成交价格或市场评估价格确定，具体由市房屋管理部门统计和提供。
　　折扣系数：以本市经济适用住房的开发建设成本为基础，综合考虑保障对象经济承受能力和周边普通商品住房市场成交价格等因素确定。
　　第八条　（购房人产权份额）
　　购房人产权份额按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定。计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格/（周边房价×90%）。
　　第九条　（单套销售价格的计算）
　　经济适用住房单套销售价格，按照销售基准价格和上下浮动幅度确定。单套房的上下浮动幅度，根据楼层、朝向、位置来确定。上下浮动幅度不得超过±10%。以单套销售价格计算的项目住房销售总额，应与以销售基准价格计算的项目住房销售总额相等。

审批程序

　　第十条　（定价核准）
　　市级统筹项目的销售定价方案（包括销售基准价格、购房人产权份额等），由市住房保障机构会同相关区（县）住房保障机构拟订，由市价格主管部门会同市房屋管理部门核准。
　　区（县）自筹项目的销售定价方案，由区（县）住房保障机构拟订，由区（县）价格主管部门会同房屋管理部门审核，报区（县）政府批准，并向市价格主管部门和市房屋管理部门备案。
　　经过核准的定价方案，自核准之日起一年内有效。逾期需重新核准。
　　第十一条　（定价方案申报要求）
　　住房保障机构向有关部门申报销售定价方案时，应包括：定价依据（包括结算价格及其依据；周边房价及其依据；其他统筹考虑的定价依据等）、价格方案（包括销售基准价格；购房人产权份额等）及其他需要说明的事项。

其他

　　第十二条　（其他方式取得房源的定价）
　　政府指定机构通过收购、回购、配建等方式取得的房源，作为经济适用住房出售的，其销售基准价格参照本办法第七条计算确定。
　　第十三条　（定价方案公布）
　　经济适用住房定价方案（包括销售基准价格、购房人产权份额等），经核准后由住房保障机构负责向社会公布。
　　第十四条　（专项资金管理）
　　经济适用住房项目结算（收购、回购、配建等）价格和销售基准价格之差形成的余额，以及经济适用住房按规定以市场价出售后该房中政府产权份额变现的资金，应纳入财政专户管理，统筹用于本市经济适用住房销售基准价格的平衡、政府优先回购经济适用住房支付价款和保障性住房及其相关配套设施建设。具体使用和管理办法由市住房保障房屋管理局会同市发展改革委、市建设交通委、市财政局等部门另行制订。
　　第十五条　（缴费登记卡）
　　房地产开发企业等建设单位应当向住房保障机构办理经济适用住房建设项目缴费登记卡。有关单位向房地产开发企业等建设单位收费时，必须在缴费登记卡上如实填写信息，并不得以押金、保证金等名义变相收费。缴费登记卡应当作为经济适用住房建设项目结算价格的审核依据之一。
　　住房保障机构应对缴费登记卡的使用情况加强监督管理。
　　第十六条　（物业收费）
　　经济适用住房的物业服务收费按照本市住宅物业服务收费管理有关规定执行。
　　第十七条　（明码实价）
　　经济适用住房价格实行明码实价销售制度。经济适用住房销售前，应明示每套住房的销售价格和物业服务收费标准等。
　　第十八条　（监督检查）
　　对违反本办法及相关法规的，由价格主管部门、房屋管理部门按各自职责予以查处。
　　第十九条　（附则）
　　本办法由上海市发展和改革委员会、上海市住房保障和房屋管理局按各自职责负责解释。
　　本办法自发布之日起试行。