在建房屋抵押预告登记探析

姜永华 贵州大学法学院法律系2001级民商法研究生


[内容摘要]：本文探讨在建房屋抵押预告登记，通过对在建房屋抵押的标的和在建房屋抵押合同性质的定性和我国在建房屋抵押登记常见问题的揭示，进而得出在建房屋抵押预告登记在于预告登记权利人获得将来建成房屋抵押登记的请求权。为建成房屋抵押登记提供条件，并最终在抵押人不履行债务时，从变卖抵押房屋的价款中优先受偿。
[关键词]： 在建房屋 抵押 预告登记

在建房屋抵押预告登记，目前在大多数国家民法理论和实务上未见有深入研究。我国关于此问题在理论上和立法上也存在许多不完善之外，在司法适用过程中，对于在建房屋抵押效力的认定仍缺乏一个统一的标准，这导致在建房屋抵押所应具有的担保和融资作用不能充分发挥。因此，笔者力求对这一问题进行浅显的探讨。
一　在建房屋抵押预告登记的理论基础
在建房屋抵押预告登记与建成房屋抵押登记是不同的。首先，已经建成房屋的标的物是特定的，即建成好的房屋，在建房屋抵押的标的物则不容易确定，是正在建造中的房屋还是将来建造好的房屋？笔者认为，是将来建造好的房屋，因为债权人与债务人签订抵押合同，一般而言，债权人必须要求债务人的标的物特定，如果债务人的标的物不特定，则债权人的抵押权就可能无法实现。如果以正在建造中的房屋作为抵押权的标的，那么在建房屋在工程期间每天都在发生变化，我们便无法确定抵押权的标的究竟是什么，并且在建房屋在建筑形态上表现为建筑材料，在工程尚未完工以前并没有多大价值，通过交易债权人也很难获得与建成房屋抵押登记实现抵押权所期望的价值，而已经建成的房屋则可以满足上述要求。所以在建房屋抵押权的标的为将来建成的房屋。其次，在建房屋抵押预告登记合同与建成房屋抵押登记合同不同。两者最大的区别在于抵押权成立与生效的时间上，已经建成房屋抵押合同与抵押权的成立具有统一性，经过抵押登记后抵押权生效。而在建房屋抵押是以将来建成的房屋作为抵押标的物，其抵押合同是以获得将来权利为目的的协议，而不是现在就能获得的权利，其抵押权虽然能与抵押合同在设立时一并成立，但其生效则只能在房屋建成并经过登记后才能生效。从这个意义上说，在建房屋抵押合同是一种附条件的民事法律行为，而不是附期限的民事法律行为，因为现实生活中的“胡子工程”和“烂尾楼”其期限已经完成而条件并未成就。只有在条件成就时权利人经过登记方可实现其权利。
由于我国登记机关的原因，在建房屋抵押经常出现当事人向政府、房产局报批的行为。这一行为不是登记行为，因为我国法律、法规规定房屋抵押必须经过登记，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第48、49条分别规定“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”所以房屋抵押必须经过登记。由于在建房屋抵押标的是将来建造的房屋，不可能在房产局办理权属登记，因此只能办理在建房屋抵押的预告登记。为什么要办理抵押预告登记？因为当事人间设立、变更或消灭物权，都会涉及第三人的利益，为了保护当事人和第三人的利益，这就需要公示为社会公众所知晓。动产物权变动的公示方法是交付，不动产物权变动的公示方法是登记。通过登记使第三人了解房屋抵押的情况，知道谁是抵押债权人、谁是抵押人及其相关详细信息。如果房屋抵押不采用一定的公示方法表明某人享有某种物权，则极有可能使第三人与当事人遭受损害。在在建房屋抵押中，债权人应当知道该在建房屋是否设定抵押以及设定的第几顺位的抵押，关系到抵押权人将来能否实现其抵押权。因此，法律要求当事人在设立房屋抵押时，必须通过登记的方式，使房屋抵押的事实能够为第三人所知悉，一方面使当事人的利益得到维护，另一方面也使第三人不至于在房屋抵押中蒙受损害，从而维护抵押权利人与相关当事人的利益。因此无论是已建成的房屋还是在建房屋都必须进行登记，而在建房屋则应当进行预告登记。所以当事人向政府、房产局报批的行为因缺乏法律依据，缺乏登记程序，缺乏为第三人查阅知晓的方式而不是登记行为，其所设立的房屋抵押从严格意义上讲，不受法律的保护。从而警告在建房屋抵押当事人在抵押时为了保护自己的利益应当进行预告登记，增强公民的私法意识，维护自己的权利，突出法律所规定的登记行为。
二　 在建房屋抵押预告登记的法律效力
预告登记制度为德国民法所创立，我国学术界将其翻译为预告登记、预登记、暂先登记等。预告登记是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全一项登记请求权而为的一种登记（蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》，法律出版社2002年版，第144页）。《中华人民共和国城市房地产管理法》第46条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”在建房屋抵押预告登记，是指为保全在建房屋抵押预告登记权利人获得将来建成房屋或者抵押顺位的请求权而进行的提前登记。在建房屋抵押预告登记与建成房屋抵押登记的区别在于：建成房屋抵押登记是抵押人为担保债务的履行而以建成房屋作为抵押标的物所进行的抵押登记，在债务人不清偿债务时，从房屋变价的价款中优先受偿；而在建房屋抵押预告登记是为了保全抵押权人获得将来建成房屋为抵押标的的请求权。在建房屋抵押预告登记作出后，并不立即导致房屋抵押权的实现，而只是使预告登记申请人取得一种请求将来发生房屋物权抵押的权利。纳入预告登记请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的房屋物权的处分行为，具有保全的效力，以确保将来发生该请求权所期待的法律结果。在建房屋抵押预告登记的实质是预告登记债权人约束预告登记债务人使其承担将来建成房屋作为抵押标的物的义务。在建房屋抵押预告登记的效力表现在：1，顺位优先的效力。如甲将正在建造中的房屋抵押与乙，并进行了预告登记，在存在在建房屋余值的情况下又抵押给丙，丙也进行了预告登记。此后，不管甲有履行债务的能力，还是没有履行债务的能力，甚至破产，在甲履行债务时，则乙抵押预告登记的顺位优先于丙。但我国法律违背私法自治的原则，规定抵押人必须以在建房屋的全部作为标的物，这不利于抵押人充分利用其财产。2，警告的效力。由于在建房屋预告登记具有顺位优先的效力，所以第二顺位及其下的顺位的抵押权人为了确保自己的抵押权得以实现，必须对抵押人的资质和信用进行审查，在建房屋抵押预告登记就能提供抵押人的详细情况，警告顺位在后的抵押权人谨慎从事以决定是否提供担保，从而避免上当受骗。3，保全权利的效力。在建房屋抵押预告登记后，虽然抵押预告登记债务人已经承担了债法上抵押房屋的义务，但抵押预告登记债权人除债法上的请求权外，并无排斥债务人再进行抵押的权利。如果抵押预告登记债务人再为抵押行为，则可能对在建房屋抵押预告登记债权人不利。法律为平衡当事人间的利益，保全抵押预告登记债权人获得房屋的请求权，规定在拍卖或变卖在建房屋价款中优先受偿。因此，在建房屋保全权利的效力是在建房屋抵押预告登记最重要的效力。如果在建房屋抵押不进行预告登记，则抵押权利人不享有将来建成房屋的请求权，更不能从变价建成房屋的价款中优先受偿，其抵押权就不能实现。所以，在建房屋抵押权人在抵押时，应当进行预告登记，以获得法律的保护。而我国尚无在建房屋抵押预告登记制度，实践中有确立这一制度的必要，以保护预告登记债权人的利益。
总之，在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果，而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束，以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。在房屋建成后，债务人有履行在建房屋抵押合同规定的义务和在建房屋抵押预告登记的责任，配合在建房屋抵押预告登记权利人向房屋登记机关提出变更登记，转变为房屋抵押登记，从而实现在债务人不能清偿债务时，以拍卖、变卖建成房屋的价款优先受偿。

On Advance Mortgage Registration of Buildings under Construction
Jiang Yonghua
Abstract:Through the object of the buildings under construction,determining the nature of the mortgage contracts of these buildings and discussing the common problems of advance mortgage registration of buildings under construction in China,this paper draws the conclusion that the corresponding right holder of advance mortgage registration can have a claim for the mortgage registration of the buildings when the construction is finished in the future.Thus they can lay the basis for the mortgage registration of the constructed buildings and enjoy the preferential compensation from selling off the mortgaged buildings when the mortgager fails to fulfill his obligation.

Key words:Buildings under construction;Mortgage;Advance Registration.



江苏省南京市人民政府


南京市人民政府关于印发《南京市机关事业单位养老保险实施办法》的通知

宁政发[2006]109号


各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
现将《南京市机关事业单位养老保险实施办法》印发给你们，请遵照执行。


二○○六年四月二十八日



南京市机关事业单位养老保险实施办法

第一章 总 则
第一条 为进一步完善与规范机关事业单位养老保险制度，根据《社会保险费征缴暂行条例》（国务院令第259号）、《国务院关于印发完善城镇社会保障体系试点方案的通知》（国发[2000]42号）、省劳动和社会保障厅《关于机关事业单位养老保险制度改革工作的意见》（苏劳社险[2001]35号）等有关法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 机关事业单位养老保险费由国家、单位、个人共同承担，按照“权利与义务相一致”、“以支定收、略有结余”的原则统一筹集。
养老保险费采取全额结算、差额缴拨的结算方式，并根据社会经济发展和国家有关规定，逐步向养老保险费全额征缴和养老金社会化发放过渡。
第三条 南京市劳动和社会保障局是本市机关事业单位养老保险工作的行政主管部门，其所属的南京市机关事业单位养老保险结算管理中心为南京市机关事业单位养老保险经办机构（以下简称经办机构），具体负责本市机关事业单位养老保险事务。
县（含具有县级管理权限的区，下同）劳动保障行政部门负责本统筹区的机关事业单位养老保险工作。其所属的机关事业单位养老保险经办机构按照各自职责分工，具体承办本统筹区的机关事业单位养老保险事务。
第四条 机构编制、人事、财政部门及参保单位的主管部门应在各自的职责范围内，协同做好机关事业单位养老保险工作。

第二章 实施范围和对象
第五条 经机构编制管理部门批准成立、具有机关或事业单位法人身份、实行机关事业单位工资制度和会计制度的单位（以下简称缴费单位），应参加机关事业单位养老保险。
市本级缴费单位为本市市、区机关、事业单位。
县级统筹区缴费单位为县属机关、事业单位。
第六条 缴费单位中的下列机关事业编制内人员（以下简称缴费个人），应参加机关事业单位养老保险。
（一）自收自支、部分由财政供款事业单位的全体工作人员；
（二）国家机关中的合同制工人，全部由财政供款事业单位中的聘用合同制干部、合同制工人；
（三）其他符合参加机关事业单位养老保险条件的人员。
第七条 符合参保条件的在宁部属事业单位及其工作人员和驻宁部队所属机关、事业单位及其聘用合同制干部、合同制工人，可按本办法有关规定，参加市本级机关事业单位养老保险。

第三章 社会保险登记管理
第八条 缴费单位应按规定在经办机构办理社会保险登记，依法参加养老保险。
登记事项包括：单位名称、住所、单位性质、经费来源、法定代表人或负责人、开户银行帐号以及劳动保障行政部门规定的其它事项。
第九条 缴费单位申请办理社会保险登记时，应填写社会保险登记表，并提交以下资料：
（一）机构编制管理部门的单位成立批文；
（二）事业单位法人登记证；
（三）组织机构代码证；
（四）依照规定应提交的其它资料。
第十条 本办法施行前已经参加养老保险的缴费单位，应自本办法施行之日起6个月内按规定到经办机构补办社会保险登记，由经办机构发给社会保险登记证。
本办法施行后新成立的缴费单位应自成立之日起30日内，到经办机构申请办理社会保险登记，由经办机构审核后，发给社会保险登记证。
社会保险登记证应每年定期审验。
第十一条 缴费单位社会保险登记事项发生变更的，或者发生撤销、合并、分立、改制及其它情形，应自变更或者终止之日起30日内，到经办机构办理变更或注销社会保险登记手续。
第十二条 缴费单位在办理变更或者注销社会保险登记时，应提交变更或者注销社会保险登记申请、有关机关批准文件，由经办机构核准后，办理相关手续。
第十三条 缴费单位在办理注销社会保险登记前，应结清应缴纳的养老保险费、利息、滞纳金等相关费用。
第十四条 机构编制部门应协助劳动保障部门开展社会保险登记管理工作，提供缴费单位有关机关法人身份或事业单位法人登记证的信息资料。

第四章 养老保险费的征缴
第十五条 缴费单位每年应按规定向经办机构申报应缴纳的养老保险费缴费基数，经经办机构核定后，在规定的期限内按时足额缴纳养老保险费。
缴费单位未按规定申报养老保险费缴费基数的，由经办机构暂按该单位上年度缴费基数的110% 确定应缴基数。缴费单位补办申报手续并按核定基数缴纳养老保险费后，由经办机构按照规定结算。
第十六条 缴费个人以本人工资收入（按国家政策和统计部门工资总额统计的口径）为缴纳养老保险费基数。缴费单位应以参保缴费个人的缴费基数总额和离退休费用总额两项之和为缴纳养老保险费基数。
缴费个人的工资收入超过本人档案工资300%以上的部分，不计入缴费基数；缴费个人的工资收入低于本人档案工资的，以本人档案工资为缴费基数。
第十七条 缴费单位按应缴纳养老保险费基数22% 的缴费比例缴纳养老保险费，以后适时降低为21%；缴费个人按本人缴费基数5%的缴费比例缴纳养老保险费，以后逐步提高，最高不超过8%。
缴费个人应缴纳的养老保险费，由所在单位从其本人工资中代扣代缴。
离退休人员个人不缴费。
第十八条 缴费单位编制内调入、录用符合参保条件人员时，应从新进人员起薪之月起为其办理机关事业单位养老保险参保手续。
由参加城镇企业职工养老保险转入的距法定退休年龄不足十年的人员（经市委、市政府调派、任命的除外），用人单位应按不足年限一次性缴纳防风险费用，每人每年缴纳标准按转入时本市上年度社会平均工资核定。
第十九条 缴费单位缴纳养老保险费的经费列支渠道：国家机关及全部由财政供款的事业单位在人员经费中列支；部分由财政供款的事业单位按照供款比例，分别由财政和自有资金解决；自收自支事业单位在自有资金中列支。
缴费单位和个人按规定缴纳的养老保险费税前列支。
任何单位和个人无权减免养老保险费。
第二十条 应参加机关事业单位养老保险而未参加的单位和个人，按以下规定补办参保手续：
1994年前成立的自收自支事业单位，应从1994年1月1日起参加养老保险；1994年后成立的，应从成立之日起参加养老保险。1996年前成立的部分由财政供款事业单位，应从1996年1月1日起参加养老保险；1996年后成立的，应从成立之日起参加养老保险。聘用合同制干部、合同制工人，应从其参加工作之日起参加养老保险。
单位及个人在缴纳养老保险费的同时，须按银行同期居民储蓄存款一年期利率补缴利息。
离退休人员自单位补办养老保险手续次月起，纳入养老保险支付范围。
第二十一条 缴费单位未按规定缴纳养老保险费的，经办机构应按规定催缴欠缴金额，并从欠缴之日起，按日加收应缴纳数额2‰的滞纳金和利息（按上条第二款规定确定）；对拒不执行的，由劳动保障行政部门责令限期缴纳；逾期仍不缴纳的，由劳动保障行政部门申请人民法院依法强制征缴。
滞纳金和利息并入养老保险基金。
第二十二条 经办机构应为缴费单位和缴费个人建立缴费记录，及时准确记载个人缴费基数、比例、金额等数据。经办机构应每年向缴费单位和缴费个人发放一次养老保险缴费记录通知书。
缴费单位、缴费个人有权按规定查询缴费记录。
第二十三条 缴费单位应每年向本单位职工公布本单位全年养老保险费缴纳情况，接受缴费个人监督。

第五章 养老保险待遇的支付
第二十四条 机关事业单位养老保险基金支付养老金的项目和标准，按国家和省政府规定的机关事业单位离退休人员离退休费政策执行。
第二十五条 缴费个人到达法定退休年龄时，缴费单位应依法为其申办退休手续，由相关部门按管理权限和有关政策规定核定其应享受的退休待遇。
经办机构应对相关部门核定的缴费个人退休条件和待遇进行审核。经审核，有异议的退回相关部门复查；无异议的，经办机构按规定结算养老保险费，由缴费单位负责按时足额发放离退休人员养老金。
社会养老保险待遇不得重复享受。
第二十六条 享受养老保险待遇的离退休人员每年应按规定进行养老金领取资格验证；对逾期未参加养老金领取资格验证的离退休人员，经办机构暂停支付其养老金待遇，并通知缴费单位。
缴费单位及其主管部门应协助经办机构做好离退休人员养老金领取资格的验证工作。
第二十七条 养老保险基金实行社会统筹后，离退休人员的政治、生活、福利待遇等，仍由原单位负责管理。

第六章 养老保险基金监督管理
第二十八条 经办机构应根据国家有关规定，建立健全养老保险基金的会计、统计、审计和收支预算等管理制度，按时编制和报送会计和统计报表，并接受劳动保障、财政、审计部门的监督、审计。
第二十九条 征缴的养老保险费纳入养老保险基金财政专户储存，实行收支两条线管理，专款专用，任何单位和个人不得挪用。
第三十条 经办机构应定期稽核缴费单位的参保人数、缴费基数和财务状况，确认缴费单位是否依法足额缴纳养老保险费，是否按规定按时足额发放离退休人员养老金待遇等情况。被稽核的单位应提供与缴纳养老保险费有关的用人情况、工资报表、财务报表等资料，如实反映情况，不得拒绝稽核，不得谎报、瞒报。
经办机构稽核时，可以记录、录音、照相和复制缴费单位的有关资料。
第三十一条 劳动保障行政部门有权依据《社会保险费征缴暂行条例》（国务院令第259号）、《劳动保障监察条例》（国务院令第423号）等法律、法规，对缴费单位和有关人员的下列行为依法查处：
（一）缴费单位未按规定办理社会保险登记、变更登记或注销登记，或者未按规定申报应缴纳的养老保险费基数的，由劳动保障行政部门责令限期改正；情节严重的，依法对直接负责的主管人员和其他直接负责人员予以处罚。
（二）缴费单位向经办机构申报应缴纳的养老保险费基数时，瞒报工资总额或者缴费人数的，由劳动保障行政部门责令改正，并依法予以处罚。
（三）缴费单位违反有关财务、会计、统计的法律、行政法规和国家有关规定，伪造、变造、故意毁灭有关帐册、材料，或者不设帐册，致使养老保险费缴费基数无法确定的，除依照有关法律、行政法规的规定给予行政处罚、纪律处分、刑事处罚外，依照本办法第十五条的规定征缴；迟延缴纳的，由劳动保障行政部门依照本办法第二十一条的规定加收滞纳金，并依法对直接负责的主管人员和其他直接负责人员予以处罚。
（四）缴费单位、缴费个人及其亲属骗取养老保险待遇或者骗取养老保险基金支出的，由劳动保障行政部门责令退还，并依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（五）缴费单位未按规定按时足额发放离退休人员的养老金，或者截留、挤占、挪用离退休人员养老金的，由劳动保障行政部门责令其归还被截留、挤占、挪用的养老金并及时补发给离退休人员；对直接负责的主管人员和其他直接负责人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 缴费单位和缴费个人对经办机构的具体行政行为有异议的，可根据《社会保险行政争议处理办法》（劳动和社会保障部令第13号）向经办机构申请复查，或者向同级劳动保障行政部门申请复议；属于法院受案范围的，也可以依法直接向人民法院提起行政诉讼。
第三十三条 经办机构及其工作人员以任何方式挪用或者侵占养老保险基金的，由劳动保障行政部门或者上级行政机关责令限期改正，追回挪用资金，追缴非法所得；按管理权限，对主要负责人或者直接责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第三十四条 任何组织和个人对违反机关事业单位养老保险规定的行为，有权向劳动保障行政部门举报。
缴费个人认为用人单位侵犯其养老保险合法权益的，有权向劳动保障行政部门投诉。
第三十五条 在机关、企事业单位之间流动的人员，其养老保险关系转移、养老保险待遇，按国家和省有关规定执行。
第三十六条 县级统筹区机关事业单位养老保险实施办法由县级人民政府参照本办法制定。
第三十七条 本办法由市劳动保障行政部门负责解释。
第三十八条 本办法自发2006年6月1日起施行。