浙江省湖州市人民政府办公室


湖州市人民政府办公室关于印发退役士兵职业技能教育培训工作实施办法（试行）的通知

湖政办发〔2011〕19号


各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：
《湖州市退役士兵职业技能教育培训工作实施办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。
二○一一年二月十六日
湖州市退役士兵职业技能教育培训工作
实施办法（试行）
　　第一条 根据《国务院、中央军委关于加强退役士兵职业教育和技能培训工作的通知》（国发〔2010〕42号）和《浙江省人民政府关于加强退役士兵职业技能教育培训工作的意见》（浙政发〔2010〕36号）精神，为深化我市退役士兵安置改革，促进退役士兵就业创业，根据我市实际，制定本实施办法。
　　第二条 组织机构
　　教育培训由民政部门牵头，财政、人力社保、教育、军分区（人武部）以及承训学校、机构共同组织，设立退役士兵职业技能教育培训工作领导小组办公室（设在民政部门），具体负责退役士兵培训管理工作。
　　第三条 退役士兵可自愿报名、自主选择、免费参加一次由政府组织的职业技能培训或普通高等学历教育。
　　第四条 教育培训对象
　　2010年冬季开始，服役期满正常退出现役，符合国家政策由我市负责接收安置，并能参加正常培训的城乡退伍义务兵、复员士官和自谋职业转业士官。
（一）服现役期满（包括超期服役）退出现役的义务兵和服现役满本期规定年限未被批准继续服现役的士官；
　　（二）服现役期未满，因下列原因之一，经部队批准提前退出现役的义务兵和士官：
　　1.因战、因公负伤（包括因病）致残，符合规定退出现役并具有劳动就业能力的；
　　2.经驻军医院诊断证明，患病基本治愈，但不适宜继续服现役的；
　　3.因部队编制员额缩减，需要退出现役的；
　　4.家庭发生重大变故，经家庭所在地的县（区）民政部门和人民武装部证明，需要退出现役的；
　　5.因国家建设需要，调出部队的。
　　国务院、中央军委另有规定的，依照其规定执行。
　　第五条 不动员参加教育培训对象
　　（一）已取得大专以上文凭的；
　　（二）从企事业单位应征入伍的退役士兵复工复职的。
　　第六条 不予批准参加教育培训的对象
　　（一）无正当理由，中途退役的；
　　（二）弄虚作假，仿造涂改档案材料的；
　　（三）被部队开除军籍、除名或被判刑事犯罪的；
　　（四）退役后不按规定时限到安置地民政部门报到的；
　　（五）被评定为1至6级残疾等级的精神病患者。
　　第七条 教育培训形式
　　退役士兵职业技能教育培训以技能培训为主、学历教育为辅。确有特殊原因，当年不能报名参训的，可延迟一年报名参训。
　　（一）职业技能培训
　　退役士兵参加各类职业技能培训，培训时间一般为3-6个月。完成规定培训学时后，经考核合格，由承训学校和机构颁发培训结业证书；经职业技能鉴定合格，颁发相应国家职业资格证书。具有高中文化程度或初级职业资格证书的退役士兵可自愿报名参加中级职业技能培训；具有中级职业资格证书的退役士兵可自愿报名参加高级职业技能培训。
　　退役士兵职业技能培训实行属地管理、就近就地培训。由接收安置地县（区）政府及有关部门具体负责实施。县（区）现有培训学校、机构难以满足退役士兵培训要求的，由市退役士兵职业技能教育培训工作领导小组办公室协调解决。
　　（二）学历教育
　　1.退役士兵要求参加普通高等学历教育的，统一纳入全省统招体系。具体招生院校、招生规定、招生计划、专业学制及有关政策，按省教育厅规定执行。
　　2.退役士兵从普通高校或中等职业技术学校应征入伍的，按规定办理复学手续，享受相应待遇。
　　第八条 承训学校和机构
　　承训学校和机构由市、县（区）人力社保、教育部门在结合当地退役士兵技能培训需求情况的基础上，对学校和机构的办学情况、师资力量、设施设备、教学质量进行评估后予以确定，并告之当地退役士兵职业技能教育培训工作领导小组办公室备案。
　　第九条 宣传动员
（一）县（区）民政局应开通报名咨询电话，在退伍军人安置办设立咨询点，并在退役士兵退伍报到时，向其发放报读指南。
（二）县（区）民政局应会同有关部门和人武部在新闻媒体、政府网站、教育网站和政工网开辟专栏，广泛开展退役士兵职业技能教育培训宣传发动工作。
（三）定点承训学校和机构要根据当前的就业形势，科学提供适应退役士兵的培训内容，并于招生当年1月底前，将招生简章（学校简介、专业设置、学制、收费标准、报名要求等）印发县（区）民政局。县（区）民政局应在办公场所、宣传栏、网站、有关媒体及时予以公布。
第十条 报名入学
（一）退役士兵职业技能教育培训报名点设在县（区）民政部门。各承训学校和机构应指定专人，配合县（区）民政部门做好招生报名、统计登记工作。
（二）退役士兵应于退役次年2月底前，向安置地县（区）民政局报名申请参加职业技能教育培训、填报志愿，同时提供身份证、《义务兵（士官）退出现役证》原件和复印件、二寸近期免冠照片3张，填写《浙江省**县（市、区）退役士兵参加职业技能教育培训申请表》。
（三）各县（区）民政局和人武部应在10个工作日内完成对申请人参训资格的审定。对符合条件的，应发给《浙江省**县（市、区）退役士兵参加职业技能教育培训核准通知书》；对不符合条件的，退回申请。
（四）对参加职业技能培训的退役士兵，各承训学校和机构应于3月20日前发放入学通知书；对参加学历教育的退役士兵，由具体招生院校发放入学通知书。退役士兵应在规定期限内办理入学手续。
第十一条 统计汇总
（一）各承训学校和机构要认真做好退役士兵招生入学和实际就读情况的统计，汇总后报县（区）民政局。各县（区）民政局要根据报名和入学就读情况，填写《浙江省**县（市、区）退役士兵参加职业技能教育培训名册》、《浙江省**县（市、区）退役士兵参加职业技能教育培训报名情况汇总表》，于4月20日前报市民政局，市民政局进行复核汇总后，并于4月底和9月底前报省民政厅。
（二）各承训学校和机构要及时向行政主管部门报送招生录取情况，由市级行政主管部门汇总后，于4月20日前提供给市民政局、财政局。
（三）各县（区）民政局应当将退役士兵报名人数等及时提供给当地财政、人力社保、教育等部门。
第十二条 教学管理
（一）精心组织安排。退役士兵入学后，各承训学校和机构要成立退役士兵职业技能教育培训领导小组，并选派一批责任心强的教师担任退役士兵学员班主任，加强对退役士兵职业技能教育培训的组织领导。要加强退役士兵学员培训期间的安全保障，各承训学校和机构要为每名退役士兵学员购买在校期间的医疗保险和人身伤害保险。
（二）完善规章制度。各承训学校和机构要以现有的学籍管理等教育管理制度为基础，修订完善退役士兵学籍、后勤、应急处理、食品安全等管理制度。县（区）人武部要指派经验丰富、责任心强的优秀干部，挂钩指导学校有关管理工作。充分发挥退役士兵学员自我管理的作用，组织学员积极参加党团活动，并推选优秀学员担任党团组织和学生会干部，参与学校、班级日常管理，发挥其模范带头作用。
（三）规范档案管理。退役士兵入学前，各县（区）民政局要根据退役士兵实际入学情况，及时将退役士兵学员名单和《义务兵（士官）退出现役证》复印件（由户籍所在地县、区民政部门加盖公章）及时移交给承训学校和机构。各承训学校和机构要为退役士兵学员建立在校期间的学籍档案，退役士兵学员离校时，必须办理档案移交手续。
（四）强化思想教育。各承训学校和机构要对退役士兵学员开展经常性的思想政治教育工作。可通过专题报告、学习座谈、参观企业、典型经验介绍等多种形式，在退役士兵学员中广泛深入开展光荣传统教育、时事形势教育、政策法规教育和职业道德教育，特别是要把法律知识作为培训教育的重要内容，不断增强退役士兵学员法制意识。
（五）加强心理辅导。各承训学校和机构要把退役士兵学员心理健康教育和心理咨询工作作为教育管理工作的重要内容，完善心理健康教育制度，形成课内与课外、教育与指导、咨询与自助相结合的心理健康教育工作体系。
（六）狠抓校风校纪。各承训学校和机构要努力营造良好的学习、生活环境，促进良好校风、学风的形成。对违反学籍管理规定和校规校纪的学员，应按照“教育为主、惩处为辅”的原则，进行严肃耐心的批评教育；对严重违反校规校纪的学员，按有关规定给予相应纪律处分，并报受处分学员户籍所在地县（区）民政等部门备案。
　　（七）注重培训质量。各承训学校和机构要针对退役士兵文化水平、自身特点、就业意向等情况，精心设置培训专业和课程，科学合理编制培训计划。要创新教学模式，探索学分制、工学结合等教学模式，采取模块化、一体化等教学方法，完善校企合作培养机制，推行“订单式”培训；要严格教学规程，确保落实教育时间和教学内容；要强化实践环节，退役士兵培训期间的实训时间，原则上不少于培训时间的一半。技能鉴定机构要特事特办、主动服务，及时接受承训学校和机构退役士兵学员的技能鉴定申请，经鉴定合格的，要按时向学员发放相应的职业资格证书。
　　第十三条 就业服务
（一）加强指导推荐。各承训学校和机构要按照“谁办学、谁负责推荐就业”的要求，采取教育培训和推荐就业相结合的办法，积极指导和推荐退役士兵学员就业。
（二）搭建就业平台。各有关部门要依托各类人才交流服务机构和公共职业介绍机构，通过举办专场招聘会等形式，搭建退役士兵与用工单位双向选择的平台；建立并完善就业服务网络，及时为退役士兵提供就业信息、职业介绍等免费服务，为退役士兵创造更多的就业机会，帮助退役士兵尽早实现就业。
　　（三）鼓励自主创业。各有关部门应大力宣传自主创业的先进典型和成功经验，积极促进退役士兵转变就业观念。要根据国家、省市退役士兵自谋职业优惠政策，认真落实就业服务、社会保障、个体经营、税收、贷款等各项优惠政策，帮助他们利用一技之长，创办经济实体，从事个体经营。
　　第十四条 经费保障
　　（一）资金筹集。退役士兵参加职业技能教育培训所需经费纳入同级财政预算。市区退役士兵职业技能教育培训经费，按照现行财政体制，采取分级承担的办法。吴兴区、南浔区、开发区、度假区辖区内退役士兵职业技能教育培训经费由市、区财政各承担50%。
　　（二）补助范围和补贴标准。退役士兵参加各类职业技能培训的，其培训费、技能鉴定费、住宿费由政府全额负担，并按实际受训时间给予每人每月300元的生活费补贴。退役士兵参加普通高等学历教育的，其学杂费、住宿费由政府全额负担，并按实际在校时间给予每人每月300元的生活费补贴。
　　（三）资金拨付和管理。退役士兵职业技能教育培训经费结算支付时，由当地财政部门会同民政、人力社保、教育等部门根据实际培训人数、物价部门核定的教育培训收费标准和教育培训成效核定补助资金，直接拨付承训学校和机构。每学年第一学期开学前，按年度经费的70%比例预拨给各教育培训机构。每学年结束前，根据实际注册学员人数、绩效考核情况进行资金结算。退役士兵未按要求完成培训（学业）的，其自行垫付的20%培训（学）费，由财政部门在安排下一年度经费时作相应扣减。退役士兵职业技能教育培训资金必须专款专用，不得虚报、冒领、截留、挪用、滞留或扩大开支范围。各级民政、财政、人力社保和教育部门，应加大对培训资金的监督和管理，建立退役士兵职业技能教育培训资金追踪问效制度，对承训学校和机构资金使用情况进行检查和绩效考评。
　　第十五条 工作职责
　　（一）民政部门负责退役士兵职业技能教育培训工作牵头协调，做好每年退役士兵参训人数预测，动员和组织退役士兵参加教育培训报名工作，统计上报退役士兵报名、入学等情况，会同有关部门督导教育培训工作，检查、考评承训学校和机构。
　　（二）财政部门负责教育培训所需经费的筹措安排，确保所需资金落实到位，会同民政、人力社保、教育等部门加强对资金使用的监督管理。
　　（三）人力社保部门负责推荐并指导所属承训技工院校和机构做好招生录取、计划制订、教学管理、技能鉴定、发证及就业推荐等组织实施工作，做好就业服务和指导，会同有关部门督导教育培训工作，检查、考评承训学校和机构。
　　（四）教育部门负责推荐并指导所属中高职院校做好招生录取、计划制订、教学管理、考试考核、发证及就业推荐等组织实施工作，会同有关部门督导教育培训工作，检查、考评承训学校。
　　（五）军分区（人武部）负责利用新兵征集和预备役登记等时机进行政策宣传和思想教育，协助承训学校和机构做好退役士兵学员在学习培训期间的教育管理工作。
　　第十六条 检查考核
　　退役士兵职业技能教育培训考核实行分级负责，纳入地方政府领导班子和领导干部政绩考评，并与双拥模范城（县）创建结合起来，实行一票否决制。
　　（一）对县（区）政府的考核
　　对各县（区）政府的考核由市政府组织。考核重点是对退役士兵职业技能教育培训工作的重视程度、组织领导、机构人员、制度建设、保障措施等情况。
　　（二）对相关部门的考核
　　对市有关部门的考核由市政府办公室会同有关部门组织，对县（区）有关部门的考核由市有关部门分别组织。
　　1.民政部门考核重点是对教育培训工作的统筹衔接、组织实施、监督管理等情况。
　　2.人力社保、教育部门考核重点是对招生计划制订、承训学校确定、指导教学管理、帮助推荐就业等情况。
　　3.财政部门考核重点是对资金安排、使用、管理等情况。
　　（三）对承训学校和机构的考核
　　对承训学校和机构的考核由同级行政主管部门组织。承训学校和机构考核重点是退役士兵学员的教育培训合格率和推荐就业率，以及承训学校和机构的组织领导、规章制度、管理措施、经费使用、思想教育等情况。对绩效好的承训学校和机构可根据办学条件和需求，增加年度招生计划；对绩效差的承训学校和机构，除给予批评外，视情削减其年度招生计划，直至取消其培训资格。对“双证”获取率在95%以下的学校，财政部门在安排下年度经费时，按当期不合格人数学习期间学杂费的15%扣减；对取得“双证”后三个月内就业率低于95%的学校，财政部门按取得“双证”未就业人数学习期间学杂费的15%扣减。
　　（四）对退役士兵学员的考核
　　对退役士兵学员考核由承训学校和机构组织。退役士兵学员考核重点是思想品德、学习态度、培训成绩和是否严格遵守法律法规、规章制度。退役士兵入学后，每学期先自行垫付20%的培训（学）费，按照要求完成培训（学业）后，由各教育培训机构予以全额返还。未按要求完成培训（学业）的，其自行垫付的20%培训（学）费不再返还。承训学校和机构要对退役士兵学员采取学分制考核，对表现突出、成绩优良的学员，在完成学习培训任务，取得相应的结（毕）业证书和职业资格证书时，予以通报表彰，并优先推荐就业；对违反纪律的退役士兵学员，要加强教育，依纪严肃处理。
　　第十七条 本《实施办法》所提及表格、通知书、协议书式样由省民政厅统一制定。
　　第十八条 本《实施办法》由市民政局、市人力社保局、市教育局、市财政局负责解释。
　　第十九条 本《实施办法》自发布之日起施行。



　　　　　　　　　　　　　　试论我国不动产物权登记制度的立法完善

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陈　儒　
　　不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制度的立法完善。
　　一．不动产物权登记制度的基本理论。
　　1、不动产物权登记制度的法律意义。
　　不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。
　　2、不动产物权登记的性质及登记机关
　　不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。
　　关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。
　　关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法：
　　一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。
　　二是登记采实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，受害人得请求国家赔偿，但登记机关本身不予赔偿。
　　三是任意登记主义。对于不动产物权变动不作强制要求，但是一经登记，则登记具有不可推翻之效力，如登记有错误、虚伪、遗漏而致真正权利人受损害时，登记机关则负损害赔偿之责。
　　3、不动产物权登记的法律效力。
　　不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
　　一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采此立法例。
　　二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国等国采此立法例。
　　三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。
　　另外，对不动产物权登记的效力，多数国家及地区还根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力。
　　一是依当事人的民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力。这里所说的民事法律行为包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定物权的行为。“非登记不生效力”是指只有当事人的法律行为与国家专职机关的登记行为相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。
　　二是依法律行为以外的法律事实而取得物权者，不以登记为生效要件，如因继承、没收、征收、法院判决、强制执行、土地回复、附和、房屋新建等原因而取得物权者，均不以登记为物权变动的生效要件。但是出于维护交易安全的考虑，各国和地区的民法同时规定，此等场合，物权人在登记以前，不得处分已取得的物权。
　　二、我国不动产物权登记制度的现状及其存在的问题。
　　我国迄今尚未制定物权法，也没颁布专门的不动产登记法，有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释，不动产物权登记制度尚未在中国得到系统地建立，而且现行法规中的有关制度基本上说不上完全是民法物权法意义上的制度。其存在的主要问题有：
　　1、登记的法律依据不统一。不动产物权登记，通行的做法，实质上依据一国民法典之有关规定，程序上则依据专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政出多门。
　　2、登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。
　　3、登记效力不区分不动产物权变动的原因。如前所述，世界上多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力，而我国现行法不区别不动产物权变动的原因，而一律规定非经登记不生物权变动的效力。如1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。这一规定，是与我国《继承法》的规定明显相违的。按照我国《继承法》第二条的规定，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。又如，1987年的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条规定：“新建房屋，应于竣工后三个月内申请办理所有权登记”。问题是，如果建房人在办理登记后才能新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所有，就很难作出合理的解释了。
4、绝对化的登记要件主义。对于不动产物权登记的效力，我国立法一向采纳登记要件主义，如1983年的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制订的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《土地管理法》，以及《土地管理法实施细则》等对此都作了明确规定。根据我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也安全采纳了登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义绝对化，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题。
　　5、把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。同样，我国现行行政法规和司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，如1990年最高人民法院《关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复函》规定：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，末办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。
　　显然，现行法律和司法解释的上述规定不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记制度属性，混淆了物权变动和债权变动。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，属诺成性合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。依据合同的规定，不动产物权的出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
　　三、我国不动产物权登记制度的立法完善。
如上所述，目前我国的不动产物权登记制度已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善，笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：　
　　1、通过物权立法，统一不动产物权登记的法律依据，消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。
　　2、制定不动产登记法，规定不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格，以及登记程序等，从程序上完善不动产物权登记制度。　
　　3、统一不动产物权登记机关。不动产物权民登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有由专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。
　　4、登记机关对不动产物权登记申请，实行实质审查主义，以确定登记内容的真实性。登记机关因自己过错造成登记错误，给当事人造成重大损害的，应负赔偿现任。
　　5、在登记的效力上，区别不动产物权变动的原因，规定不同的效力。对于法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，实行登记生效主义，非经登记，不生不动产物权变动的效力；对于因非法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，则不以登记为生效要件，但在登记之前不得处分已取得的不动产物权，理由如前所述，在此不再累述。
　　6、明确登记的物权制度属性，正确区分不动产物权移转合同的生效要件和物权变动的生效要件。如前所述，登记只是不动产物权变动的生效要件，而不是不动产物权移转合同的生效要件。对于依法生效的不动产移转合同，不登记则不生物权变动的效力，同时也不能对抗善意第三人。因此，建议将来在制定物权法时，应规定如果当事人未就不动产物权的转移及时办理登记手续的，只要合同合法有效，应当允许当事人继续补办登记；如果出卖人违反合同规定，“一物二卖”，并办理了不动产物权变动登记的，买受人则不能要求继续补办登记，但可以要求出卖人承担违约责任。