江苏省南京市人民政府


南京市村镇规划建设管理暂行办法

政府令第245号


　　《南京市村镇规划建设管理暂行办法》已经2005年12月14日市政府常会议审议通过，现予发布，自2006年2月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长蒋宏坤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二○○五年十二月二十六日


　　南京市村镇规划建设管理暂行办法

　　第一章总 则

　　第一条为了加强我市村镇规划建设管理，统筹城乡发展，改善村镇生产、生活环境，促进农村经济社会和谐发展，根据《中华人民共和国城市规划法》、《江苏省村镇规划建设管理条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域范围内村镇的规划、建设和管理等活动。
　　本办法所称村镇，是指建制镇、集镇、独立工矿区、村庄。

　　第三条南京市建设委员会是本市村镇规划实施和建设管理工作的行政主管部门。
　　南京市规划局负责本市村镇规划编制与实施的指导、管理、监督管理工作。
　　区县建设行政主管部门负责本辖区内村镇规划、建设的监督管理工作。
　　镇人民政府(街道办事处)在区县建设行政主管部门的指导下，负责本辖区村镇规划建设管理的日常工作。
　　国土、房产、交通、水利、市政公用。市容、环保、园林、建工等部门应当依照各自职责，做好村镇规划、建设和管理的工作。

　　第四条村镇规划建设管理应当坚持“城乡统筹、全面规划、因地制宜、合理布局、节能节地、综合配套、量力而行、逐步建设”的原则。


　　第二章村镇规划的编制与实施

　　第五条村镇规划的编制应当以本市总体规划、土地利用总体规划、城镇体系规划为依据，与本市经济社会和环境的发展实际相符合，以优化产业结构、繁荣农村经济、增加农民收入、改善农民生活条件为目标，与产业规划、人口规模、用地规模相适应，与城乡统筹、统一规划、布局合理、设施配套、环境优美、富有地方特色的要求相一致。

　　第六条村镇总体规划的编制应当确定居民集中居住区、工业企业集中区，基础、服务设施的设置布局，明确生态、环境、自然与历史文化遗产的保护措施，符合节约、集约利用土地、农业产业化经营方向的要求，划定因防灾减灾需要控制或者禁止建设的区域，对建设项目或者重点地段的具体安排和规划设计编制详细规划。
　　村庄建设规划编制依据村镇总体规划，主要对住宅、道路、供水、排水、环境卫生以及生产配套设施等生产、生活服务设施的设置和用地布局作出布置。村庄不得布局工业，现有的工业应当逐步向镇以上工业区集中。

　　第七条编制的村镇规划应当在村镇所在地公示，公示期限为10日。公示期满并经区县建设行政主管部门组织的专家评审后，按规定程序报批。

　　第八条城市总体规划确定的主城、新市区、新城范围内的村镇规划建设，纳入所在地区的城市规划，不单独编制村镇总体规划。

　　第九条 编制村镇规划的单位，采用招标方式确定。
　　招标文件由镇人民政府、区县建设行政主管部门共同编制或者委托有资质的招标代理机构编制。招标文件应当规定中标人派出规划专业技术人员，为村镇规划的实施提供全程技术服务。
　　村镇规划编制前，编制单位应当取得规划管理部门提出的村镇规划编制技术要点。

　　第十条编制的村镇规划符合规划编制工作年度计划要求以及列入村镇建设年度计划中的建设项目，由市建设行政主管部门会同市财政部门按照有关规定给予经费补助。
　　建设单位应当及时将村镇建设年度计划中项目的建设进度情况报市建委备案。

　　第十一条村镇规划实施应当按照<中华人民共和国城市规划法》、《江苏省村镇规划建设管理条例》的有关规定执行。


　　第三章 村镇的建设与管理

　　第十二条根据本市经济和城镇发展需要，综合平衡各区县村镇建设年度计划，制定本市村镇建设年度计划。
　　区县制定本区域村镇建设年度计划后应当及时报市建设行政管理部门备案。

　　第十三条政府及有关部门应当优先建设村镇规划居住区的基础设施和配套设施，并鼓励社会资金积极参与经营村镇基础设施和公共设施建设项目。
　　村镇道路、供水(含农改水)、供电、供气、通讯、有线电视等各类配套设施的建设计划应当符合规划的要求。

　　第十四条村镇基础设施、公用配套设施使用国有资金或集体资金建设的，应当通过招标投标方式确定施工单位。招标文件由镇人民政府、区县建设行政主管部门共同组织编制。
　　第十五条村镇建筑设计应当贯彻安全、适用、经济和美观的原则，符合国家和地方有关节约资源等规定，与周围环境协调，体现地方特色。

　　第十六条在本市主城、新市区、新城范围内的集镇和村庄，推行综合开发、配套建设，以征地拆迁、土地储备、旧城改造结合的方式，加快城市化进程。
　　在建制镇以外的其他集镇和村庄的住宅，实行在居住集中区建设和就地改造结合的建设方式，逐步改善居住环境。

　　第十七条在建制镇、集镇、村庄范围内进行的各类建设活动应当符合城市规划的要求，建设单位和个人应当按照《中华人民共和国城市规划法》和《江苏省村镇规划建设管理条例》的有关规定办理相关手续。具体适用范围另行规定。

　　第十八条镇人民政府、区县建设行政主管部门和国土部门应当公示依法需提出申请的行为、事项名称、法律规定、办理时限以及需提交的材料。

　　第十九条农民住宅设计应当遵循适用、经济、安全、美观、节能的原则，住宅风格应当体现地方特色，并与环境相协调。
　　在集中居住区，住宅建设应当以双拼式、联排式为主，引导公寓式住宅建设，限制建设独立式住宅。推广使用节能、环保、新工艺的建筑材料。

　　第二十条农民新建房屋，应当使用规划集中居住区的土地。
　　农民自行建设住房(单层个人住宅除外)的设计，必须由取得相应的设计资格证书的单位或者个人进行设计，或者选用建设行政主管部门确定的住宅通用设计图、标准设计图。

　　第二十一条 村(居)民建住宅，申请核发村镇规划选址意见书，应当提交村(居)民委员会同意建房证明和申请人户口簿、身份证复印件等相关材料。
　　农民新建房屋应当依照宅基地标准、住宅建筑面积标准、住宅层高、住宅建筑密度与容积率等规定进行建设。

　　第二十二条 申请村镇工程建设许可应当提交村镇规划选址意见书、建设用地批准证件、建设工程图纸(平、立、剖)。
　　村镇规划选址意见书、村镇工程建设许可证的有效期为六个月；需要延期的，应当在期限届满前到原核发机关办理延期手续，延长期限不得超过六个月。

　　第二十三条 单位或者个人在建设工程开工前，应当告知批准机关。批准机关应当在被告知之日起5日内派专业技术人员到现场放样、验线。
　　村民在村镇规划区内建住宅及其附属用房的，开工前应当告知镇人民政府(街道办事处)建设服务机构。镇人民政府(街道办事处)建设服务机构应当在被告知之日起5日内派员到现场放样、验线。
　　村镇规划区内的建设工程须经现场放样、验线后方可开工。主管单位逾期未到现场放样、验线的，该工程可以按批准的规划面积、位置开工。

　　第二十四条独立或合伙承揽村镇建设工程施工的单位和个人，应当在承揽工程后到区县建设行政主管部门备案。
　　区县建设行政主管部门应当公示备案所需提交的材料。

　　第二十五条建筑工匠承包村镇建设工程的范围限于村镇二层(含二层)以下房屋和设施的施工、修缮和维护。

　　第二十六条村镇建设工程竣工后，建设单位应当组织竣工综合验收。镇人民政府、区县建设行政主管部门应当会同有关部门按照行政许可的内容进行监督检查。

　　第二十七条在村镇规划区内经依法批准建设的临时建筑的使用期不得超过两年。确需延长使用期的，应当依法重新提出申请。
　　临时建筑使用期满或因村镇建设需要拆除的，建设单位和个人应当无条件拆除。

　　第二十八条集体建设用地使用权实行登记制度。
　　集体建设用地使用权的转让、抵押、租赁，按照国家规定办理。

　　第二十九条镇人民政府、村集体经济组织或者村民委员会应当每年安排一定的资金，用于建设、维护村镇基础设施和公共设施。


　　第四章 村镇房屋产权产籍管理

　　第三十条 区县人民政府是村镇房屋权属登记机关。
　　区县建设行政主管部门具体办理集体土地上村镇房屋权属登记申请受理、证书发放等日常工作。
　　区县国土部门应当依法办理村镇集体土地使用权登记手续。

　　第三十一条办理村镇房屋权属初始登记应当提交下列材料：
　　（一）江苏省村镇工程建设许可证；
　　（二）集体建设用地使用权证书；
　　（三）建设工程图纸(平、立、剖)；
　　（四）现场放样、验线测绘图。

　　第三十二条集体土地上房屋权属的转让、变更应当依照有关法律法规的规定执行。

　　第三十三条有下列情形之一的，村镇房屋权利人应当办理产权注销手续：
　　（一）房屋因损毁等原因灭失，在一年期限内未重新建设的；
　　（二）房屋已被拆除的；
　　（三）房屋拆迁已订立补偿协议的。

　　第三十四条区县建设行政主管部门应当对本区域村镇房屋产籍资料实行统一管理，建立健全房产档案和房产测绘的管理制度。
　　村镇房屋权属登记册可以公开查阅。


　　第五章 村镇容貌和环境卫生管理

　　第三十五条村镇各项生产建设活动应当严格遵守环境保护法律、法规规定，
切实保护和改善村镇的生态环境，推广使用适用农村特点的沼气、秸秆汽化等清洁能源。

　　第三十六条村镇应当逐步设立垃圾、污水集中收集、处理设施。

　　第三十七条村镇应当配套建设公共厕所、果皮箱等环境卫生设施，所需经费
纳入建设项目总投资。
　　新建和改造的村镇公共厕所，应当符合国家二类水冲式标准。新建的房屋，应当建有三格化粪池的厕所。

　　第三十八条村民委员会应当建立健全村容村貌、环境卫生管理制度，定期整治村民房前屋后的环境卫生。
　　村镇主要道路和集贸市场等公共场所应当有专人清扫保洁。
　　村镇基础设施的维护、保洁单位和人员可以通过招标方式确定。

　　第三十九条村民委员会应当组织村民植树造林、美化环境，营造良好的人居环境。
　　任何单位和个人应当保护村镇内的古树名木、文物古迹、风景名胜等设施，不得损坏。

　　第四十条任何单位和个人不得污染村镇水系、违法占用或填埋村镇水面。
　　镇人民政府应当采取措施保护饮用水水源。

　　第四十一条在村镇范围内，不得有下列行为：
　　（一）不按指定地点堆放建筑材料、垃圾、肥料、柴草及其他杂物；
　　（二）损坏村镇公共设施；
　　（三）设置露天粪坑或者随意倾倒粪便；
　　（四）占用公共绿地、防护林地，擅自砍伐树木；
　　（五）在村民公用饮用水源地建造污染型企业、厕所、畜禽圈或者排放污水。


　　第六章 罚 则

　　第四十二条对违反本规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第四十三条违反本办法规定的，由建设行政部门责令改正，有下列第(一)至(四)行为之一的，可以处以200元以下罚款；有下列第(五)、(六)项行为之一的，对个人可以处以500元以下罚款，对单位可以处以500元以上10000元以下的罚款。
　　（一）擅自占用公共绿地、防护林地；
　　（二）擅自占用挖掘村镇道路的；
　　（三）损坏村镇公共设施；
　　（四）建设工程开工前未按规定告知批准机关现场放样、验线的；
　　（五）承揽村镇建设工程后未办理备案手续的。

　　第四十四条不按指定地点堆放建筑材料、垃圾、肥料、柴草及其他杂物，或者向村镇道路、河道及公共场所抛撒杂物，排放、倾倒粪便、污水或者设置露天粪坑的，由镇人民政府限期责令改正；逾期不改的，可以处以200元以下罚款。

　　第四十五条行政机关、监督管理机构的工作人员滥用职权、徇私舞弊、贪赃枉法的，或者不依法履行职责的，由所在单位或者监察部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。　　

　　第四十六条村民委员会负责人在组织实施村庄规划建设和管理中，擅自改变规划要求、弄虚作假、徇私舞弊、乱批乱建，侵害村民合法权益的，由镇人民政府责令改正；情节严重的，应当建议村民会议依法予以罢免；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。


　　第七章 附 则

　　第四十七条本办法自2006年2月1日起施行。




个人独资企业主体资格的确定

郭立军


　　个人独资企业也称独资企业或独资商号、单人公司、个体企业等，是指由一个自然人单独投资并经营的企业。我国于１９９９年颁布并于２０００年１月１日实施的《中华人民共和国个人独资企业法》，称其为个人独资企业，将其定义为依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。它是我国私营企业中的一种企业形式。

　　按照法律规定，个人独资企业的设立要具备以下条件：１．要有自己的名称。根据有关规定，企业之名称应当预先申请核准，独资企业也不例外。由于独资企业的业主对企业的债务承担无限责任，故在企业名称中不可以出现“有限”或“有限责任”的字样。在我国，依据公司法之规定和一般的实践，公司一定是有法人资格的企业，故在登记时，个人独资企业在其名称中不可以使用“公司”二字。２．投资人要申报其必要的与其申办企业规模相当的经营资金。该经营之资金不是注册资本，只是经营的条件，而不具有对债权人给以担保的效力。３．有必要的生产经营场所和必要的生产经营条件。４．有相对满足其经营业务开展需要的从业人员。从以上个人独资企业设立所应具备的条件可以看出，它在投资和经营规模上是有别于主要靠个人劳动从事经营活动的个体工商户的，个人独资企业在规模上已具备了企业的全部特征，因此将其视为独立的民事主体去参加市场经济活动，赋予其拟制的人格，有利于扩大其市场交易范围和规模，发挥它对市场经济的促进作用，同时，由于个人独资企业本身具有一定的相对独立的财产，一旦与外界发生纠纷时，更有利于及时实现债权人的债权。因此我国将个人独资企业以其他组织形式赋予其民事主体资格。

　　个人独资企业由于企业的存在与业主个人的民事人格不可分割，因此严格来讲，它并非是一种传统民法上的主体概念。通过个人独资企业所表现出来的权利能力和行为能力，虽然与普通自然人有区别，但它只是自然人的一种特殊形式，是自然人之权利能力和行为能力在法律上的延伸，其主体事实上是投资业主本身。尽管个人独资企业可以有名称，领取营业执照，刻制公章，并以企业之名义与外界发生经济交往，这的确与普通自然人有区别。但这种活动的实质是特定的自然人以法律许可的方式与他人进行民事联系，该自然人承担一切相关的后果，并享受因之而产生的权益。由此，可以说，个人独资企业是企业的一种法律形式，也可以说是自然人的一种特殊类型。因此，依据我国民法通则之规定及其他相关法律的规定，个人独资企业的投资者须是享有完全民事行为能力且从事商业活动不受法律限制的自然人。下列人员不得举办个人独资企业：１．法律、行政法规禁止从事商业活动的人员，主要对象是从事国家公务的人员。２．无民事行为能力或限制民事行为能力的人。３．对企业破产负有个人责任的法人代表或因违法经营被吊销营业执照负有个人责任的法人代表、投资者及其他人员，自相关事实发生起未满三年者。４．个人负债较多，未能及时偿还者。从上述规定可以看出，个人独资企业的主体资格实质上是自然人而非法人，这种传统理论观点为各国的立法实践所接受。

　　按照法律规定，法人团体的投资人以其出资额为限对法人的债务承担有限责任，从它存在的实质来看，它体现个人与团体在财产关系上的分离。但在个人独资企业中，投资人投资于企业中的财产与他的其他个人财产无法分开，企业没有独立的财产且处于单一所有权支配之下，它的财产权、决策权、指挥权、监督权集中于业主一人手中，业主可以凭借他个人的权利随心所欲地处置企业财产，而不违反法律和损害他人的利益，致使企业的财产与业主的其他个人财产无法划清界限，如果允许个人独资企业的业主对企业债务承担有限责任，其结果是债权人的利益得不到保障。为着交易的迅速达成及安全，债权人也只能在与个人独资企业往来时要求业主提供个人担保或设定财产抵押，否则，会大大降低商业交易的安全性，影响个人独资企业正常的商业活动的开展。因此，为了使个人独资企业业主的权利与义务对等，我国在从法律上设定个人独资企业民事主体资格的同时，又在法律上否定了它的法人资格，从而强制性的规定业主对企业债务承担无限责任，是完全合情合理的。对此，各国制度概莫能外。

　　个人独资企业是一种特殊的民事主体，它与投资者个人的民事人格密不可分。我国虽在民商法律中确定了它的民事主体资格和民事责任，但对个人独资企业被转让后和投资人死亡后民事主体的确定和民事责任的承担问题尚无明确规定，以致在学术界众说纷纭，司法实践中也做法不一。笔者在此略抒己见。

　　投资人将个人独资企业整体出让给别人，企业的形式虽然没变，但投资主体变了。由于个人独资企业的设立就是原投资人的个人行为，它的转让应视为原企业的消灭，产生的则是新企业。个人独资企业在转让前以企业名义经营，所形成的债权、债务事实上是属于原业主之个人债务，当企业脱离业主甚或解散时，债权债务并未发生消灭之事实，业主仍可享有企业存在前以企业名义形成的债权，同时也承担以企业名义形成的债务个人责任。当受让人以给付对价而取得该企业后，它既无权对企业原来的债权主张权利，也没有义务偿还原来的债务，一旦发生纠纷，只能以原业主作为诉讼当事人并由其承担企业转让前的债权债务。当然，出让人与受让人之间如果达成了由受让人承继企业原债权债务的协议，并通知了企业的债务人，得到了企业债权人的同意，就应按约定由新的投资人清偿债务、主张债权。还有一种情况，如果原企业业主为逃避债务，无偿或恶意串通低价转让个人独资企业，应赋予企业的债权人对该转让行为的撤销权。

　　个人独资企业的投资人死亡，因个人独资企业与投资人人身之间的特殊关系，虽然个人独资企业在实际上还存在，但其在民商法律关系中的主体资格已经消灭，剩下的就是债权债务的归属问题。投资人死亡，个人独资企业以及投资人的其他个人财产的所有权尚处于一种不确定状态，法律赋予了投资人的继承人选择的权利，如果继承人明确表示放弃遗产的继承，继承人不必承担清偿投资人债务的义务，也无权向投资人的债务人主张债权。在这种情况下，债权人如何实现自己的债权，也就是向何人去主张权利，是司法实践中急待解决的问题。笔者认为，在这种情况下，债权人向法院请求保护无须有明确的被告，只要向法院提出申请，法院即应指定清算人对个人独资企业和投资人的其他个人财产进行清理，并在确认债权的前提下，以清理后的财产给付债权人，不足部分不再清偿。另一种情况就是投资人的继承人没有放弃继承，而是实际占有了投资人的遗产并继续经营个人独资企业，针对这种情况，司法实践中常常以该企业为当事人，并判令继承人对企业原债务承担无限责任，这种做法是不可取的，它忽视了个人独资企业主体的自然人属性，侵犯了继承人的合法权益。因为对企业原债务承担无限责任的是投资人个人，投资人死亡该个人独资企业消灭，继承人继续经营个人独资企业的行为是以其继承的遗产重新设立企业的行为，继承人所承担责任的范围是在其继承遗产的范围内的有限责任，继承人如在继承前对个人独资企业的债权债务和财产依法进行了清理，并对被继承人的其他财产进行了析产，有证据证明其获取遗产和权益的数额，继承人只在此范围内承担责任。当然如果继承人未经清算就继续经营企业，也不能证明其实际获取的遗产数额，法院有权推定其继承的遗产足以清偿被继承人的债务，从而判令其承担清偿责任。再一种情况就是继承人不明确表示放弃继承，也不继续经营该企业，在这种情况下，债权人可直接以继承人为被告要求其清偿债务。因为在这种情况下，继承人没有放弃权利，它就有义务确定遗产范围，其具体承担责任的界限的举证责任在继承人，如果继承人不能证明他承担的责任范围，就应对被继承人的债务承担全部清偿义务。

　　在司法实践中，各种新情况随时出现，有些个人独资企业是以家庭财产出资的，这就要具体问题具体分析，只要我们弄清个人独资企业的本质，对民事主体的确定和责任承担是不难操作的。