上海市政府


上海市拆迁房屋管理若干问题的规定
上海市政府


第一章 总 则
第一条 根据上海市第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议《关于修改＜上海市拆迁房屋管理办法＞的决定》修正的《上海市拆迁房屋管理办法》，制定本规定。

第二章 市政基础设施建设项目拆迁单位的非居住房屋
第二条 凡符合《上海市拆迁房屋管理办法》（以下简称《拆迁办法》）第八条第一款规定的市政基础设施建设项目需拆迁单位的非居住房屋，建设单位应凭市规划局、市土地局的批准文件，提出拆迁安置方案，报被拆迁单位所在地的区、县人民政府审批。区、县人民政府批准后应发
布拆迁通告，明确拆迁范围，限定拆迁时间；并通知被拆迁单位的上级主管部门。
第三条 拆迁通告发布后，被拆迁单位及其上级主管部门应服从建设需要，按项目建设要求按期搬迁。被拆迁单位与建设单位应在区、县人民政府同意的拆迁安置方案的基础上，协商签订拆迁补偿安置协议。协商不成的，由区、县人民政府调解。调解不成的，区、县人民政府可根据先
拆迁腾地、后处理纠纷的原则，作出处理决定；并书面通知建设单位、被拆迁单位及其上级主管部门执行。
当事人对区、县人民政府处理决定不服的，可以按《拆迁办法》的规定，在接到处理决定通知书之日起三十日内，向人民法院起诉。逾期不起诉又不履行的，由区、县人民政府提请人民法院依法强制执行。
第四条 按照规划要求，因调整产业结构或工业布局而关、停、并、转的被拆迁单位，其上级主管部门应在本系统内部做好调整安置工作。建设单位应按规定的补偿标准给予合理补偿；其中属于系统自管的房屋，由建设单位作价补偿给被拆迁单位或其上级主管部门。
第五条 被拆迁单位需移地迁建的，建设单位应补偿以下损失：
（一）经合法手续批准建造的被拆除建筑物和构作物，按原面积、原结构、原质量的现行造价折算的建设费用；
（二）具有合法使用权的土地，按原面积移地迁建的用地费用；
（三）拆迁设备的搬迁、安装费用；
（四）集体所有制企业和租赁企业因被拆迁而停产待业人员为期一年的工资性补贴。
补偿费按被拆迁单位移地迁建的工程进展分期支付，前期工程开始时支付百分之三十：工程开工时支付百分之七十。但对已拆除建筑物、构作物而腾出原基地的，补偿费可一次付给。
第六条 移地迁建的项目，由被拆迁单位提出建设计划，报上级有关主管部门批准后组织实施。迁建项目扩大建筑面积、用地面积和提高房屋结构质量所增加的费用，由被拆迁单位负担。
第七条 被拆迁单位委托建设单位代建的，补偿费不再支付给被拆迁单位。扩大建筑面积、用地面积和提高房屋结构质量而增加的费用，由被拆迁单位支付给建设单位。
第八条 拆迁当地居民日常生活服务所必需的粮、油、煤炭、菜场、修配等网点设施，建设单位应按原面积新建或互换商业网点进行安置。需临时过渡的，建设单位应提供临时过渡用房；被拆迁单位自行临时过渡，建设单位应按搭建临时过渡房费用的百分之五十给予补助。
按前款规定临时过渡或自行临时过渡的集体所有制企业或租赁企业，不再按本规定第五条给予待业人员的工资性补贴。
拆迁其他非必需的商业服务业肉点设施，建设单位应报经区、县人民政府同意后，提前一年通知被拆迁单位及其上级主管部门，由被拆迁单位或其上级主管部门自行调整安置。其中，被拆迁的集体所有制企业或租赁企业，按本规定第五条给予停产待业人员的工资性补贴。
第九条 凡拆除宗教团体的房产，建设单位应事先征求宗教事务管理部门意见，并与宗教团体协商签订拆迁安置协议。已对外开放的宗教团体的教堂、寺庙、道观等房屋，原则上不应拆迁。确需拆迁的，建设单位应按原拆原建的原则，移地重建。拆除由房管部门代理经租的宗教团体房
产，建设单位可按原面积用新建房屋或其他房屋互换产权进行安置，也可与宗教团体协商后，将相应建设资金划归宗教团体自行建设安置。
凡按前款规定拆迁安置的宗教团体房产，应维持与原承租人的租赁关系，并不再给予被拆迁房屋的补偿费。
第十条 其他建设项目需拆迁单位的非居住房屋，其补偿、安置办法，可参照上述规定办理。

第三章 拆迁居民的私有房屋
第十一条 凡拆迁市区和郊县城镇居民的私有房屋，在服从城市建设需要的前提下，建设单位与被拆迁户应按等价交换的原则协商办理。
第十二条 拆除私有房屋，建设单位应事先书面通知房屋所有人或使用人，征求私房所有人是否保留房屋产权的意见。私房所有人应在接到书面通知的两个月内，提交房屋产权的有关证件，并根据建设单位提供的房源和本人的经济能力，提出是否保留房屋产权的意见。无正当理由逾期
不作答复的，作放弃保留房屋产权办理。
第十三条 私房所有人要求用公房安置的，建设单位对私房所有人的被拆迁房屋，应按《上海市房屋估价暂行标准》（以下简称《估价标准》）予以估价补偿，并按照《拆迁办法》第十条第（一）、（二）、（三）项和第十一条、第十二条规定进行安置。
建设单位应将被拆迁私房的有关产权证件，移送房管部门予以注销。
第十四条 私房所有人要求保留房屋产权安置的，建设单位可参照被拆除房屋建筑面积，用新建房屋或其他住房互换产权。并按照互换房屋面积、质量的差异补偿差额价款。互换房屋的差额价款应一次付清。
私房所有人一时难以筹全房款，可由本人或家属向工作单位商借，并签订借款协议，分期归还给本单位。
私房所有人须付清互换房屋差额价款，并向区、县房管部门办理房产登记手续，领取房屋产权证后，方能交付使用。
第十五条 按照原面积互换房屋产权后，私房所有人居住尚有困难的，可按下列规定酌情照顾超面积购房：
（一）原人均建筑面积八平方米以下的，可照顾到人均建筑面积十至十二平方米；
（二）原人均建筑面积八至十二平方米的，可照顾到人均建筑面积十四至十六平方米。
第十六条 互换房屋在同面积范围内，新建房屋的价格按房屋基价结算；其他房屋按《估价标准》结算。互换房屋安置私房所有人，按本规定照顾购买而超过原面积部分的价格，按《估价标准》或新建房屋基价，增加百分之五十结算（房屋价格标准详见附件）。
第十七条 私有房屋的所有人和使用人分属两人的，建设单位应按下列情况分别对所有人和使用人进行安置：
（一）部分出租、部分自住的私房所有人不要求保留产权的，建设单位应根据《拆迁办法》规定，按实际居住状况分别对所有人和使用人进行安置。
（二）私房所有人要求保留自住或空关部分面积产权的，按保留产权部分互换房屋。对放弃产权的出租部分予以估价补偿；并按《拆迁办法》规定安置房屋使用人。
（三）私房所有人要求保留自住和出租私房全部面积产权的，所有人和使用人应继续保持原租赁关系，但可按照《上海市私有居住房屋租赁管理暂行办法》重新协商签订租赁合同，明确双方的权利、义务。
第十八条 拆迁个体工商户作为固定营业点的自用私有房屋，可以按照本规定用适宜于营业的沿街底层房屋安置；也可以由区、县人民政府统一安排营业场所，按照本规定用其他居住房屋安置。
第十九条 属两人以上共有的被拆迁私房，仍按共有财产予以保留；不要求保留的，按《拆迁办法》规定对使用人进行安置。经过法律手续能自然分割房产的，产权可分别处理，分别安置。
第二十条 私房所有人不要求保留产权，也不要求用公房安置的，除按《估价标准》给予补偿、奖励外，再给予百分之二十的奖励。
第二十一条 对不要求保留产权的私房户，按《拆迁办法》规定安置后，其居住尚有困难的，应由所属单位解决；也可按市住宅建设指挥部办公室《关于在住宅建设动迁安置中需与部分动迁户所在单位合资安置有特殊困难动迁户的意见的通知》，由建设单位和被拆迁户所属单位协商共
同出资，酌情增加面积。
第二十二条 互换房屋后属私人所有的房屋，私房所有人依法享有占有、使用、收益、处分和继承的权利。但需出售，除出售给该房屋的共有人或承租人外，须优先出售给原建设单位或房管部门。
第二十三条 用新建房屋互换产权安置被拆迁私房户的，应相对集中，尽可能安置在一个单元，以利管理。有关私房的维修和管理，按《上海市出售商品住宅管理办法（试行）》的有关规定办理。
第二十四条 私房所有人在境外或国外的，由使用人或代理人负责通知房屋所有人征求对私房产权是否保留的意见。超过三个月未予答复的，为保证城市建设进行，经区、县人民政府主管部门审核，可先行估价、拆迁腾地，并对使用人给予临时安置。超过三个月未予答复或无法通知私
房所有人的，经区、县人民政府主管部门审核，其保留房屋产权的要求可适当延长。
前款规定的被拆迁私房的补偿费以及有关资料，由建设单位移送区、县房管部门按房屋产权人的户名予以储存备查。

第四章 附 则
第二十五条 一九八七年一月十三日前按原《拆迁办法》已签订协议、已经拆迁、或已发出限期搬迁通告的，适用原《拆迁办法》。一九八七年一月十三日后拆迁的，适用修正后的《拆迁办法》和本规定。
附件：互换房屋价格计算标准
一、新建多层房屋暂按建筑面积每平方米242元计算。
二、新建高层房屋暂按建筑面积每平方米432元计算。
三、其他房屋暂按《上海市房屋估价暂行标准》估算。
四、互换房屋按本规定照顾购买的超过被拆迁房屋原面积部分，新建房屋按上述标准增加50％计算；其他房屋按《上海市房屋估价暂行标准》增加50％估算。
五、互换产权安置的房屋价格随《上海市房屋估价暂行标准》的调整而相应调整。



1988年3月21日
　　近年来，伴随着农村土地使用权的流转及其集约化经营和城镇化建设进程的加快，相邻不动产权利人之间因通行权的纠纷案件越来越多，直接影响邻里之间和睦相处和社会和谐稳定。因此，应当正确理解和处理相邻关系中的通行权问题。
关于相邻关系中通行权的概念，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第八十七条、第九十二条做出了明确规定，即：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利；不动产权利人因通行等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿。在《物权法》颁布之前，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》 第100条就规定：一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。也就是说，不动产权利人原则上有权禁止他人进入自己的土地，但他人因通行等必须利用或进入其土地时，不动产权利人应当提供一定的便利，即容忍相邻权利人在某些情形下永久或者临时使用自己的土地予以通行。一般情况下，这些情形通常有三种：第一，不动产权利人应当为相邻袋地的权利人提供通行便利。当相邻方的土地被他人的土地包围，且在为工业、农业生产或商业利用其土地或为进行建筑或小块土地上的建筑作业而无任何出路或出路不足通至公共道路时，其所有人或使用人有权要求在其邻人土地上取得足够的通道，以保证其土地的完全通达，但应负担与通道所造成的损害相当的赔偿。例如甲、乙为东西邻居，原各自唯一通行的道路分别为向东、向西而行，后因城市公益建设的需要使甲的通行道路被依法征用，此时甲便有权利从乙的土地上通行，但因为占用了乙的土地使用权而应该予以相应的补偿。第二，许可他人依据当地习惯进入其土地刈取杂草、采集枯枝（干）和野生植物或者放牧牲畜等。在我国农村，本人承包的责任田、荒山、河滩等地，一般情况下应允许他人进入刈取杂草、采集野生植物、甚至放牧牲畜。第三，允许他人进入其土地取回他人偶然失落于该土地上的物品或者动物。例如甲、乙居住在同一栋楼房，甲住五层，乙住在一层有一个院落，某天，甲在自己楼层阳台上晾晒的衣服被大风吹掉在乙的院落，则甲有权利到乙的院落将该衣服取回。相应地，乙有义务让甲因此而进入自己的院落。

从相邻关系通行权的概念和含义可以看出，这种通行权实质上是相邻不动产的权利人行使其权利的一种延伸或限制。具有以下特征：相邻通行关系的客体并非不动产本身，而是毗邻各方在行使通行权利时发生的权利义务关系；相邻关系中通行权的主体是两个或者两个以上相邻不动产的权利人，包括所有权人和使用权人；通行权人行使权利以确有必要为前提条件和限度，应当选择给相邻他方造成损失最小的通行路线和方法，不得以此为借口损害他人的合法权益。

　　相邻关系中的通行权与侵权行为中的妨害通行均受《物权法》的调整，但二者之间存在一定的区别。妨害通行是侵害他人既有权益的不法行为，而相邻通行权则是根据法律规定将可能产生的权利义务关系;妨害通行的行为造成了他人正常、合法通行权益受损害的法律后果，是他人不能容忍的，相邻通行权虽然也会使相邻权利人的财产权利受到限制，但这种限制是必要的、合理的，也是相邻权利人应当提供的;妨害通行的行为是侵权人由于过错而实施的行为，主观上的过错是判断行为人是否构成侵权和承担民事责任的重要因素，而相邻通行权人行使权利时主观上并无过错;妨害通行的行为人应承担民事责任，而通行权人仅对造成的实际损害才给予赔偿；妨害通行的行为人不局限于不动产的相邻方，而相邻通行权人必须是一方在相邻他方的土地上通行，受相邻的局限；在民事案由中，妨害通行的为排除妨害纠纷，相邻通行权为相邻通行纠纷。

　 从审判实践来看，审理相邻通行纠纷案件时，应坚持以唯一通道原则作为首要原则来判断，将当事人生活、生产唯一通道放在首位，只有在相邻方不通过他方不动产就不能通行或者非常不便通行时，相邻方主张的通行权才能得到支持，如果相邻方尚有公共通道或其他通道可以通行，则相邻方关于通行权的诉求应予以驳回 。