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购买方如何要回已付的定金/奚正辉

时间:2024-07-01 17:50:34 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8915
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购买方如何要回已付的定金

奚正辉


  2009年12月的某一天,陈某忧心重重地找到本律师,称其向开发商订购了北外滩一套豪宅,总价1800万,先付了50万意向金,后来签署了《定金合同》,又支付了130万,共计支付定金180万。约定于2009年12月20日去售楼处签约,可是陈某觉得房价太贵,而且付款可能也有问题,不想买了。陈某跟售楼小姐多次电话沟通,表露了其不愿意购买的意思,要求开发商退还定金180万元,售楼小姐称定金协议已经签署,若买受方违约,则定金不予返还。
  陈某非常着急,觉得是自己理亏,但是这么多的定金被开发商没收,又觉得心有不甘。陈某称其支付的是意向金,不是定金,开发商应该要退回定金给陈某,而且陈某找到本律师时,合同文本都没有保留,都在开发商处。
  律师接受陈某委托后,首先要查清案件事实,于是陪同陈某到售楼处索要陈某签署过的资料,但是售楼小姐不同意给,甚至不给复印,态度也比较恶劣,最后在律师的要求下勉强同意给我们看一下,后来律师把陈某签署的《认购书》、《定金合同》等进行拍照。
  律师仔细审阅了陈某签署的文件后,认为180万已经支付,而且约定的很清楚是定金。根据《担保法》的规定:“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金”。陈某若违约不买,开发商有权没收定金。陈某签署的《定金合同》是上海市销售房屋的示范文本,而且开发商也已经网上备案,开发商没有任何过错。根据定金合同的约定,陈某应该于12月20日去签署《上海市商品房销售合同》。律师当场建议陪同陈某去售楼处签署合同。陈某同意律师的分析意见,并听取了律师的建议。
  同月20日陈某来到售楼处,要求签署销售合同,开发商提供了合同样本,律师提出提出了合理的要求,对合同进行磋商,但是开发商没有同意,最后没有签署成功。当天律师搜集了许多陈某去现场签约的证据。
  事后,律师向开发商致送了律师函,要求开发商退还定金,逾期将承担违约责任,并诉诸法院。开发商收到律师函后,公司法务部与本律师约谈,提出要求扣部分定金,但是律师坚决不同意,最终达成了协议,开发商妥协,并且无条件退还陈某定金180万元。
  本案的关键点在于,根据《定金合同》第七条:“甲乙双方在签订商品房预售合同时,因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款,存在分歧,不能协商一致的,乙方拒绝签订商品房预售合同的,甲方应全额返还乙方已支付的定金”。既然定金合同有如此明确的约定,只要是上述合同条款没有谈成,开发商就应该退还定金。但是具体的操作,证据的锁定,合同磋商的内容至关重要。
2009年底,政府部门出台了政策对房地产市场进行调控,防止房价过快上涨,房地产后市不太明朗,发生类似本案情况的有很多,本律师已经遇到了几起类似案件。在此提醒广大购房者一定要小心,处理不好,定金就很有可能被没收。

奚正辉律师 上海中汇律师事务所

国家开发银行“借款单位借款申请和支付通知授权系统”使用管理试行办法

国家开发银行


国家开发银行“借款单位借款申请和支付通知授权系统”使用管理试行办法
1998年9月17日,国家开发银行


第一章 总 则
第一条 为加强国家开发银行“借款单位借款申请和付款通知授权系统”(以下简称“授权系统”)的管理,保证授权系统的安全、正常运行,特制定本办法。
第二条 国家开发银行“授权系统”主要用于借款单位远程传送借款申请和付款通知,并对有关业务数据进行校验,确定借款申请和付款通知授权是否有效。
第三条 授权系统客户端的设备主要由“HCC2000电脑授权电话”和加押的“财务主管IC卡”及“业务经办IC卡”组成;开发银行后台的设备主要由“IC卡参数编制器”、“前置解押机”、“专用微机”及“加押IC卡”组成。
第四条 “IC卡参数编制器”、“解押前置机”和“硬件解押盒”是供国家开发银行营业部使用的一种银行专用机具。“HCC2000电脑授权电话”是供借款单位业务经办部门使用的一种数据录入和通讯机具,应配合“财务主管IC卡”和“业务经办IC卡”一起使用。
第五条 “HCC2000电脑授权电话”、“财务主管IC卡”和“业务经办IC卡”及操作说明书由国家开发银行营业部配售给有关借款单位。
第六条 借款单位撤销在国家开发银行营业部的开户,应同时上缴配发的“财务主管IC卡”和“业务经办IC卡”及操作说明书。

第二章 “授权系统”操作人员的配备的管理
第七条 国家开发银行营业部配置专人根据借款单位的增删负责“授权系统”中“IC卡参数”的编制和销毁;同时,配备可靠的业务经办人员负责“授权系统”的操作、管理和保管。
第八条 凡经国家开发银行批准使用“HCC2000电脑授权电话”(含IC卡)的借款单位应指定可靠的业务经办人员负责“授权系统”的操作、管理和保管。经办人员应分为“财务主管”和“业务经办”二级,分别持有“财务主管IC卡”和“业务经办IC卡”。“业务经办”人员负责正确录入有关业务数据,并通过“业务经办IC卡”对数据加押(密押)。“财务主管”人员审核“业务经办”人员录入的数据审核无误后,通过“财务主管IC卡”对有关业务数据再次加密,然后通过“HCC2000电脑授权电话”传送到国家开发银行总行。在收到“交易成功”的回应后,完成一次借款申请授权或付款通知授权。
第九条 “财务主管”人员和“业务经办”人员不得由同一人兼任,其工作调动时,应按有关保密规定严格办理其掌握的IC卡移交手续。

第三章 “授权系统”专用机具操作说明书的使用和管理
第十条 “授权系统”中的“IC卡参数编制器”、“解押前置机”、“硬件解押盒”、“财务主管IC卡”和“业务经办IC卡”及操作说明书,必须建立严格的领用登记手续,妥善放置安全地点,不得随意存放。
第十一条 银行专用机具出现故障时,由国家开发银行营业部委托的维修中心维修,无关人员不得随意拆卸、维修。
第十二条 银行专用机具丢失时,应立即通知国家开发银行营业部,并登记有关情况,泄露情况严重者应追究当事人的责任。

第四章 附 则
第十三条 本办法由国家开发银行总行财会局制定并负责解释。
第十四条 本办法自颁布之日起施行。

附件:协议书
甲方:项目单位
乙方:国家开发银行
为保证借款单位借款申请和支付通知授权成功,保障银企双方资金安全,开通了“借款单位借款申请和支付通知授权系统”(以下简称“授权系统”),为保证该系统正常、安全运行。甲、乙双方特签订本协议:
一、“授权系统”为甲方使用的“HCC2000电脑授权电话”及配套的“财务主管IC卡”和“业务经办IC卡”,属银行专用设备。乙方指定专用设备生产单位负责设备的生产、维修和使用辅导工作,非人为故障的专用设备(含IC卡)保修2年,保修期满,发生故障时,对需换零件收取成本费。
二、乙方负责统一向“HCC2000电脑授权电话”生产单位下达生产计划,专用设备包括:
HCC2000电脑授权电话 1台(人民币3000元)
加押IC卡 2块(人民币600元)
总价 人民币3600元/套
由甲方直接与生产单位据实进行财务结算。
三、甲方购买“授权系统”中“HCC2000电脑授权电话”后,由乙方配发“财务主管IC卡”和“业务经办IC卡”。初次启用时,将这两片IC卡插入“HCC2000电脑授权电话”的IC卡读写器内,输入系统设定的8位启用口令,开启机器后操作人员设定自定的8位个人口令进入正常使用状态,对此个人口令,甲方有保密义务,因泄密造成的经济损失由甲方承担。
四、“财务主管IC卡”和“业务经办IC卡”是计算“授权系统”中的业务数据和单位身份数据授权码的工具,甲方应交给可靠的业务经办人员使用,并妥善保管,如有遗失,必须及时报告乙方采取相应措施予以更换,在未更换之前因管理不善所造成的经济损失由甲方承担。
五、甲方停止使用“授权系统”时,应及时向乙方上交配发的IC卡,因未及时上缴IC卡所造成的经济损失由甲方承担。
六、甲方应建立严格的系统内部管理制度,并固定专人操作,操作人员之间要相互制约、相互监督。由于甲方控制不严或内部联合做案等原因所造成的经济损失由甲方承担。
七、甲方经系统传输的数据,经乙方核押后,数据正确、格式完整的,据此发放贷款并办理结算。
八、如需补充和更改本协议的内容,应在双方达成一致意见后,签定书面协议。
九、甲乙双方在履行本协议的过程中发生的争议,先由双方通过协商解决,不能协商一致的,在乙方所在地人民法院通过诉讼解决。
十、本协议未尽事宜依照中华人民共和国的有关法律、法规和规章。
十一、本协议一式二份,甲、乙双方各执一份。
甲方:(公章) 乙方:(公章)
法定代表人:(签字) 法定代表人:(签字)
(委托代理人) (委托代理人)
年 月 日 年 月 日


关于加强我外文书刊发行,做好对外宣传工作的意见

新闻出版署 国务院新闻办公室


关于加强我外文书刊发行,做好对外宣传工作的意见
新闻出版署、国务院新闻办公室、财政部、国家旅游局


意见
随着我国改革开放的进一步扩大,入境的港澳台同胞、海外侨胞和外国人越来越多,对外宣传工作的任务十分艰巨。以国内出版的介绍我国情况的外文书刊为媒介,不失时机地开展宣传工作,使更多的国家和地区的人民了解中国,为我国的改革开放和经济建设服务,是对外宣传的重要
途径。
多年来,全国外文书店在中央和省市有关部门的领导下,不断增强外宣意识,积极开展工作。在旅游、交通、财政等部门的支持下,陆续在一些大中城市的涉外宾馆、饭店、机场、车站设立了销售点,发行了大量的外文书刊,产生了积极的影响。但是,目前仍存在一些问题。如:供港
澳台同胞、海外侨胞和外国人购买或阅读的书刊品种还比较少;发行渠道还不够畅通;有的涉外单位对陈列和销售国内出版的外文书刊重视不够。为了进一步加强外文书刊发行,做好对外宣传工作,更好地为改革开放和经济建设服务,现提出如下意见:
一、对外宣传工作是国家总体外交的一个重要组成部分,各级对外宣传、出版发行、旅游、财政部门都必须十分重视通过我外文书刊开展对外宣传工作。在新的形势下,国内出版的介绍我国情况的外文书刊发行工作,要坚持党的“一个中心、两个基本点”的基本路线,转变工作作风,
改进工作方法,为促进和发展我国同世界各国的经济、科技合作和文化、教育等领域的交流做好服务工作。
二、各省、自治区、直辖市对外宣传小组,要加强与外文书店的联系,指导外文书店采取灵活多样的方式开展对外书刊宣传工作,并帮助协调,解决其对外宣传工作中所遇到的困难和问题。在业务开展过程中,要按照财政部《关于颁发<全国非贸易外汇留成办法>的通知》(〔92〕
财外字第56号)的规定,进一步调动发行外文书刊的积极性,支持和鼓励外文书店积极有效地开展对外宣传工作。
三、国家规定的旅游单位及涉外场所,要进一步重视对外宣传工作,积极支持外文书店发行国内出版的介绍我国情况的外文书刊,在营业场地上尽量提供方便,或采取寄售方式,共同搞好对外宣传工作。
为了鼓励外文书店、宾馆、饭店从事销售国内出版的介绍我国情况的外文书刊工作人员的积极性,根据中央对外宣传小组、财政部、文化部《关于做好对外宣传书刊陈列、销售工作有关事项的通知》(文外文字〔86〕1514号)的有关规定,要认真落实对有关人员的奖励。
四、外文书店要紧紧围绕服务于经济建设这个中心。加强对外宣传书刊发行力量,积极组织货源,增加品种,突出特色。要采取多种形式开展促销活动,主动热情地向港澳台同胞、外宾宣传推荐国内出版的介绍我国情况的外文书刊,认真及时地做好非贸易宣传品的转发、赠送、陈列工
作。千方百计扩大我外文书刊销售,采取切实措施提高外文书店发行人员的政治业务素质,加强业务培训和经营管理,努力提高社会效益和经济效益。
五、各省、自治区、直辖市人民政府、新闻办公室、党委对外宣传小组和新闻出版局要加强对外文书店的领导,依据中央对外宣传的方针政策,对外文书店提出具体任务和要求,并进行经常性的监督检查。对于在开展对外宣传工作中取得显著成绩的单位和个人,应及时给予表彰和奖励
。对外宣传、新闻出版、财政、旅游等部门要密切联系,互相支持,同时要加强调查研究,认真总结推广经验,及时解决出现的问题,进一步做好对外宣传工作。



1993年4月26日