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买房时,请慎重签字/刘军

时间:2024-07-01 10:41:23 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8659
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买房时,请慎重签字

上海律师 刘军

事实经过:
张女士是一所高校教师,2005年12月初,张女士决定买房,在黄埔区某中介公司处看中了一套房产。张女士看中的是27楼,但中介公司没有该房子的钥匙,中介公司带张女士看了一套同样房型的10楼房子。由于晚上看不出采光情况,尽管是27楼,张女士还是有些担心27楼的采光,但中介公司的人说,27楼的房子采光不会有问题的。在中介公司不断的劝说下,张女士当晚在中介公司准备的几份文件上签了字,并交了4万元定金,房东的代理人出具了收据。次日中午,中介公司拿到了27楼的钥匙。张女士看了27楼的房子后发现采光果然不好,经过认真考虑,张女士打算不买该处房产。但房东不同意退回定金,中介公司甚至说,如果张女士不买该房产,中介公司将向法院起诉要求张女士支付佣金(上下家合计为总价款的2%)。张女士遂向律师咨询,律师提出如下咨询意见。

律师说法
1、关于定金问题
定金协议合法有效,张女士如以尽管支付了定金,但因合双方就同条款达不成一致意见为由要求返还定金,似乎有法律根据,但与事实不符。因为定金协议中关于价款,付款时间,付款方式等关于房屋买卖的主要条款均达成一致意见。故张女士如不打算购买该处房产,丧失定金的可能性很大。
2、关于佣金问题。
经过审查,律师发现,张女士已经签订了房地产买卖居间协议,协议一共有三方:中介公司,房东与张女士。此外,张女士在《佣金确认书》签字确认中介公司已完成居间介绍房源,促使双方签订合同的任务已经完成,张女士确认在某日支付佣金。《合同法》第四百二十六条规定,“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”依照该条规定,如果法院确认中介公司促成了交易,则张女士就应该支付佣金;如果认定由于她的原因致使买卖行为不成立,张女士还应该按照居间协议约定,支付本由上家支付的佣金。司法实践中就本案中介公司是否促成交易不同法院有不同看法,未能形成同一意见。律师认为,促成交易不等于合同双方履行合同,买卖双方就合同主要条款达成一致意见,就应该认定促成交易。所以,律师认为,张女士应该支付房价2%的佣金。
3、律师提醒
实事求是的说,张女士系受中介公司的游说而签订有关文书,并非其真实意思表示。但作为完全民事行为能力人,张女士很难证明有关文书上的签字不是其真实意思表示。法律上的事实与生活中的事实往往是有区别的。律师提醒的是,受国家对房地产宏观调控的影响,很多房地产中介公司经营每况愈下,其中不乏一些中介公司为赚取佣金,游说甚至误导买房人在不了解的情况下签署有关法律文书,试图将生米做成熟饭。一旦买房人签了字,就处于非常不利境地。所以,买方时,一定要慎重签字。必要时可以请律师等专业人士提供专业意见。

云南省人民代表大会常务委员会关于修改《新平彝族傣族自治县自治条例》、《西盟佤族自治县自治条例》、《漾濞彝族自治县自治条例》第四条第三款的决定

云南省人大常委会


云南省人民代表大会常务委员会关于修改《新平彝族傣族自治县自治条例》、《西盟佤族自治县自治条例》、《漾濞彝族自治县自治条例》第四条第三款的决定
云南省人大常委会


(1989年8月26日云南省第七届人民代表大会常务委员会第七次会议通过)


云南省第七届人民代表大会常务委员会第七次会议决定,将《新平彝族傣族自治县自治条例》、《西盟佤族自治县自治条例》、《漾濞彝族自治县自治条例》第四条第三款“自治县的自治机关对上级国家机关的决议、决定、命令和指示,如有违反民族区域自治法的,按照民族区域自治
法执行;如有不适合自治县实际情况的,报经该上级国家机关批准,变通执行或者停止执行。”修改为:“自治县的自治机关对上级国家机关的决议、决定、命令和指示,如有不适合自治县实际情况的,可以报经该上级国家机关批准,变通执行或者停止执行。”



1989年8月26日

司法部关于印发《公证机构年度考核办法(试行)》的通知

司法部


司法部关于印发《公证机构年度考核办法(试行)》的通知

(2007年10月30日 司发通〔2007〕67号)



各省、自治区、直辖市司法厅(局),新疆生产建设兵团司法局:

现将《公证机构年度考核办法(试行)》印发你们,请认真遵照执行。





公证机构年度考核办法(试行)



第一章 总 则

第一条 为了规范对公证机构的年度考核工作,加强对公证机构的监督、指导,根据《中华人民共和国公证法》(以下简称《公证法》)和《公证机构执业管理办法》以及其他有关规定,制定本办法。

第二条 对公证机构实施年度考核(以下简称年度考核),应当坚持客观公正、民主公开、年度考核与日常检查相结合、注重实绩的原则。

第三条 年度考核,由公证机构所在地司法行政机关(以下简称考核机关)组织实施。

省、自治区、直辖市司法行政机关对本行政区域内公证机构的年度考核工作进行监督、指导。



第二章 考核内容

第四条 年度考核的内容为上一年度(以下称考核年度)公证机构在下列方面的情况,重点考核公证机构的执业情况、公证质量监控情况、遵守职业道德和执业纪律的情况:

(一)执业活动情况。包括公证机构及其公证员在执业活动中遵守法律、法规、规章、规范性文件和行业规范,遵守公证职业道德和执业纪律的情况;完成公证业务工作任务、拓展公证业务领域的情况;公证执业过错责任追究制度建立和执行的情况;接受司法行政机关和公证协会的监督以及当事人和社会的监督,及时查处和纠正执业中存在问题的情况等。

(二)公证质量情况。包括公证质量自我检查、评估的情况;公证质量自我监督、控制、审查和纠错等相关制度、机制的建立和执行情况;重大、复杂公证事项集体讨论制度的建立和执行情况;受理公证业务投诉、复查、过错赔偿的情况等。

(三)组织建设情况。包括公证机构党组织建设及活动情况;公证机构符合法定设立条件和机构性质、体制及其运行情况;公证机构负责人选任、履职及调整情况;公证员的配备数量及素质结构变化情况;开展公证员职业道德、执业纪律教育和公证业务知识、技能学习、培训的情况;其他工作人员配备及管理情况;办公设施和办公环境建设情况等。

(四)公证员执业年度考核情况。包括公证机构按照规定组织实施本机构公证员执业年度考核的情况及其考核结果。

(五)公证档案管理情况。包括公证机构执行有关公证档案管理各项规定的情况;本机构内部有关公证档案管理制度的建立和执行情况等。

(六)公证收费和财务管理情况。包括公证机构年度公证收费情况;执行国家有关公证收费管理规定的情况;年度财务收支、分配及执行有关财务管理制度的情况;本机构内部财务管理制度的建立和执行情况;依法纳税和按规定缴纳公证协会会费、公证赔偿基金及其他保险金、基金的情况;接受税务、物价、审计等部门检查、监督的情况等。

(七)内部管理制度建设情况。包括公证机构依照《公证法》和《公证机构执业管理办法》的有关规定,建立健全各项内部管理制度的总体情况、执行落实的情况和效果。

(八)司法部或者省、自治区、直辖市司法行政机关根据需要增加的其他考核事项。

第五条 公证机构在考核年度有下列情形之一、被司法行政机关责令改正的,考核机关应当将相关问题整改措施的实施、完成情况及其效果列入对该公证机构的考核内容:

(一)被投诉或者举报,经核查存在违法、违纪问题的;

(二)执业中有不良记录的;

(三)出现未能保持法定设立条件问题的;

(四)内部管理存在突出问题的。



第三章 考核程序及结果

第六条 公证机构应当于每年2月1日前向考核机关提交年度工作报告。年度工作报告应当真实、全面地反映本机构考核年度公证业务开展、公证质量监控、公证员遵守职业道德和执业纪律、公证收费、财务管理、档案管理、内部制度建设等方面的情况。

新设立的公证机构在考核年度执业不满三个月的,不参加年度考核。

第七条 考核机关应当依照有关法律、法规、规章和本办法的规定,对公证机构的年度工作报告进行审查,并结合考核年度日常监督、检查的情况,对该公证机构考核年度的工作情况做出综合评价。

对公证机构考核年度工作情况的综合评价,可以采取计分评估办法。各项考核内容所占分值及权重,由省、自治区、直辖市司法行政机关根据本办法,结合本行政区域内公证工作实际规定。

第八条 考核机关实施年度考核,可以对公证机构进行实地检查,要求公证机构、公证员及其他工作人员说明情况,可以调阅相关材料和公证案卷,向有关单位和人员调查、核实情况。

公证机构、公证员及其他工作人员应当如实说明有关情况、提供相关材料,不得谎报、隐匿、伪造、销毁有关材料。

第九条 考核结果包括以下内容:对公证机构年度工作情况的综合评价、主要成绩、存在的问题、整改要求或者建议,以及据此确定的考核等次。

公证机构年度考核等次分为优秀、合格、基本合格、不合格。具体评定方法和标准,由省、自治区、直辖市司法行政机关根据本办法制定。

第十条 公证机构在考核年度受到停业整顿处罚的或者未能保持法定设立条件经整改仍未达标的,该年度考核等次应当被评定为不合格。

公证机构所属公证员在考核年度受到吊销公证员执业证书处罚的,该公证机构的年度考核不得被评定为合格以上等次。

第十一条 考核机关在公布对公证机构的考核结果之前,应当将初步形成的考核结果向本行政区域内的公证机构公示并抄送地方公证协会。公示期不得少于7日。

公证机构对考核机关初步形成的考核结果有异议的,可以向考核机关申请复核,考核机关应当在10日内完成复核,并将复核结果书面答复申请人。

第十二条 考核机关应当于每年3月31日前,向公证机构书面公布考核结果,将考核等次填入公证机构执业证书副本,并将考核结果报上一级司法行政机关备案。

设区的市(自治州、地区、盟)司法行政机关应当将本行政区域内开展公证机构年度考核的情况以及针对存在的问题提出的改进公证工作的意见和建议形成书面报告,于每年4月15日前上报省、自治区司法行政机关。



第四章 考核结果的使用

第十三条 考核机关在年度考核中发现公证机构有违反《公证法》和《公证机构执业管理办法》的突出问题的,应当责令其立即纠改或者限期整改,并进行重点监督、检查。

第十四条 考核机关在年度考核中发现公证机构及其公证员有《公证法》第四十一条、第四十二条规定所列行为之一的,应当依法予以处罚或者提请上一级司法行政机关予以处罚。

第十五条 公证机构对司法行政机关的年度考核结果列明的问题以及责令整改的要求,应当查找、分析造成问题的原因,及时制定整改措施,并书面报告考核机关。

第十六条 上级司法行政机关可以对考核结果进行抽查,抽查结果与考核结果有明显差异的,可以要求考核机关就有关问题作出说明;必要时可以要求考核机关进行复核,并上报复核结果。

第十七条 年度考核结果应当存入设区的市(自治州、地区、盟)、直辖市司法行政机关建立的公证机构执业档案。

第十八条 公证机构年度考核被评定为优秀等次的,该公证机构及其负责人可以参加全国公证行业文明单位或者先进集体、先进个人的评选。

第十九条 公证机构年度考核被评定为不合格等次的,其所在地司法行政机关应当根据存在问题的不同情况,对该公证机构的负责人予以批评教育,提出整改要求,或者组织进行培训。

第二十条 公证机构在年度考核后被发现有隐瞒事实、弄虚作假行为的,考核机关应当追究公证机构负责人以及其他相关责任人员的责任,撤销原考核结果,重新进行考核。

第二十一条 省、自治区、直辖市司法行政机关应当于每年4月30日前,将公证机构年度考核结果在本行政区域内的司法行政机关和公证业内进行通报,并将通报和年度考核工作总结报告上报司法部,同时抄送中国公证协会。



第五章 附 则

第二十二条 本办法所称考核机关,是指根据当地公证机构设置方案的规定,负责组建该公证机构,并承担对其实施日常监督、指导职能的司法行政机关。

第二十三条 省、自治区、直辖市司法行政机关可以根据本办法制定实施细则,报司法部备案。

第二十四条 本办法自2007年12月1日起施行。