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论授权资本制度与折衷资本制度应当缓行/杨艳秋

时间:2024-06-30 20:01:27 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8247
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论授权资本制度与折衷资本制度应当缓行

杨艳秋

[内容提要] 资本制度无庸置疑是公司制度的重中之重,因为它不仅涉及公司本身,更与整个经济的发展休戚相关,在公司资本制度的选择上,近来一直存在着法定资本制与折衷资本制和授权资本制之争,不可否认主张实行折衷资本制或授权资本制的声音似乎更高一些。如果仅从制度方面考虑,此种观点似乎更站得住脚,但对中国这样一个在稳定中求发展的国家而言,一项制度不仅要满足先进性的需要,更要满足国情的需要。本文从中国的相关社会环境出发(主要是信用与司法两方面),简要分析中国引进授权资本制或折衷资本制的时机仍不成熟,籍此引起立法者对实行这两种资本制度的不可忽视的潜在障碍予以充分认识,认真选择恰当的立法时机。

关键词: 资本制度 折衷资本制 授权资本制 信用


如果说资本是公司的血液,那么公司资本制度就是其运行的规则。纵观公司资本制度的发展历程, 实质上是一个在安全与效率之间不断寻求最佳平衡点的过程。
法定资本制充分体现了人类在公司这种企业组织形式出现初期为保证交易安全所持的谨慎态度。随着效率在一国经济发展中所占的位置越来越重要,人们逐渐发现固守资本制度的安全性大大降低了经济的效率,于是资本制度又走向了追求效率的极端——授权资本制应运而生。授权资本制对效率的促进作用无可否认,但其导致公司的滥设和损害交易安全同样有目共睹。当人们遍尝了这两种资本制度的优缺种种后,便试图在安全与效率之间寻求最佳的平衡点。于是出现了折衷资本制的设计。就安全性而言,折衷资本制可以说是一种历史的回归,在一定程度上集中了法定资本制与授权资本制的优点,成为资本制度的新宠。关于折衷资本制本身的优点在理论和他国实践中都得以充分的论证和体现,笔者在此不再赘述。在我国,就公司资本制度的改革而言,学界大致持如下观点:对有限责任公司采取折衷资本制,而对股份有限公司实行授权资本制。在这个问题上,多数学者的分析论证主要立足于资本制度本身的优越性,但鲜有充分考虑在现阶段我国的相关社会环境是否适合实行这两种制度。作为总体法律制度乃至社会制度系统中的一部分,某项具体法律制度是否会被整个制度系统和社会接纳,其自身的优越性并不足以成为论证其立足于一国社会制度的充分必要条件。如果不能与现有的行之有效的制度磨合成为一体,或时机不成熟就贸然引进,再好的制度也只会被社会系统排斥在外,并由此付出巨大的社会成本。一个立法上的例证就是证券法确立的金融业分业经营的体制,虽然早在20世纪70年代发达国家金融业混合经营的趋势就已初露端倪,但考虑到我国金融业总体发展水平较低的情况,立法者还是切合实际地采取了金融业分业经营的经营监管体制,这不是逆历史潮流而动、拒绝与国际接轨,只是国情使然。
一、折衷资本制与授权资本制的共通之处
客观地说,折衷资本制在一定程度上集中了法定资本制与授权资本制的优点,从辩证的观点看,集两种制度优点于一身的制度在某种程度上或某种情况下也会集两种制度的缺点于一身,出资不实和导致欺诈的恶疾同样会出现在折衷资本制中,并且随首次发行资本与授权资本界点的位移而程度有所不同。既然折衷资本制设计的初衷是在部分地保证安全性的同时降低公司的门槛,那么公司设立时发行或缴付的资本必然只相当于公司总资本的一部分,那么从纯理论上我们可以简单地得出这样的结论:如果说折衷资本制更接近于某种资本制度的话,答案显然是授权资本制。如果说公司滥设和导致交易秩序混乱是授权资本制的两大致命缺点,折衷资本制同样会遭遇类似问题。既然这两种资本制度本身存在难以克服的缺陷,为什么许多国家还是选择了其中之一呢?答案就在于,虽然从法律角度来说,“人的安全乃是至高无上的法律”[1],但就经济而言,效率应置于更重要的位置,从某种程度上说毕竟法律是为经济服务的,这是国家选择折衷资本制或授权资本制的根本原因。当然,笔者并不是说法律制度必须完美无缺,因为天下没有免费的午餐,如果要基于某种制度的优点采用该制度,必须同时为其固有缺陷“买单”,问题的关键是如何将此缺陷带来的社会成本和经济成本降至最低。也就是说,采用某项法律制度不仅要从制度本身考虑,同样要有经济上的考虑。引用法律制度不能不计成本,就比如在原始社会中土地的主要用途是放牧而不是耕种,相对于土地数量而言,社会人口较少,牧群也很少。在此不存在施肥、灌溉等其他使土地增值的手段、技术。在这种情况下,实施土地所有权的公共登记制度可能会远远超过其收益,并且代价很大[2]。同理,在公司资本制度的问题上如果时机选择不当会遭遇同样情形——付出本可避免的经济代价与社会代价。在此笔者认为授权资本制与折衷资本制安全性缺陷的弥补,首期缴付或发行的资本并不起决定性的作用,起决定性作用的是完善的个人和社会信用系统及具有较大能动性的司法制度 。
二、中国实行折衷资本制与授权资本制度的时机仍不成熟
(一)社会环境:信用在克服折衷资本制和授权资本制缺陷中的事先基垫作用
法律的作用在于增加破坏信誉的成本,使人们自觉地也是被迫地遵守信用。从制度本身来讲,若不考虑其他因素,如果好的信用环境在授权资本制下能够在最大限度上其保证交易安全,那么它在折衷资本制国家发挥的作用会更大,故在这里只须分析信用在实行授权资本制国家对资本制度的保驾护航作用,就可以了解信用在实行折衷资本制的国家是如何发挥作用的。以实行授权资本制的美国为例,其资本运作的效率和安全在相当长的时间内是世界上首屈一指的,一个很重要的原因就在于其相关法律极为健全,并且信用观念已深入人心。美国的信用管理服务可以追溯到1830年。从20世纪60年代到80年代,美国在原有信用管理法律、法规的基础上,进一步制定与信用管理相关的法律,经过不断完善,目前已形成了比较完整的框架体系,相关立法有17部。即便如此,自美国的“安然”、“毕马威”、“施乐”等信用丑闻曝光后,据美国一个公司调查,全美在纽约上市的7000家公司中,有1/3的财务报告不真实,哥伦比亚广播公司和《纽约时报》披露,52%的美国公民认为美国经济正走在危险的道路上[3]。立法如此完善的征信国家尚会出现这样的信用问题,处于信用危机中的中国拿什么来降低现阶段实行折衷资本制或授权资本制所必然付出的巨大社会成本呢?我国目前属于非征信国家,国人信用观念淡漠,信用的维持仍处于自发或放任自流阶段,国家尚未制定专门的信用法律,有关信用管理和服务的实践也刚刚开始,1997年人民银行批准了9家信用评级公司,才掀开了信用评级的始页。2000年7月,上海率先在全国实行个人信用联合征信制度,并采取政府?建公司运营,才开始有了消费者信用服务公司[4]。在此种背景下,根据中国企业联合会理事长张彦宁的判断:我国每年信用缺失的代价是5855亿元。其中因为逃废债务造成的直接损失约为1800亿元,由于合同欺诈造成的直接损失约55亿元,产品质量低劣和造假售假造成的损失2000亿元, 由于三角债和现款交易增加地财务成本约2000亿元。有人估计,2001年GDP中大约有10%-20%为失信的损失成本[5]。根据国务院发展研究中心近期公布的“中国企业信用调查报告”:我国有77.9%的被访者认为我们现在的社会信用令人担忧,有62%的企业认为在商务活动中一定要谨防受骗[6]。目前的信用状况已经如此,甚至有人悲观地估计中国重新产生信用需要50年,在这样的信用背景下实行折衷资本制或授权资本制只会令中国的信用危机雪上加霜,信用危机反过来又会在一定程度上抵消或抹杀这两种制度本身的优越性。虽然同是出现失信的状况,中美两国的情况却大有不同,美国是在立法相对完善的情形下出现信用问题的,反映出其法律应社会的需求应该进一步完善的需要,而我国的信用危机出现的背景是无相关法律予以规制,如果说美国面对的是第二轮信用立法的呼唤,那么中国面对的首要任务是初步构建其信用体系与信用立法。我们不能因为美国出现一系列的信用丑闻就将信用立法和信用管理体系贬得一文不值。 在我国现在的信用状况下,实行自由的折衷资本制或授权资本制,无疑为恶意圈钱或的人开了制度上的口子。
(二)、司法环境:司法在克服折衷资本制和授权资本制缺陷中的事后补救作用。
有权利就要有救济,实行折衷资本制或者授权资本制赋予公司股东更宽泛的权利,相应地,可能受其影响的相对方在范围或受侵害程度上都不同程度上有别于在法定资本制下,所以对股东相对方权利的救济应更为完善充分。美国在长期的司法实践中,在股东责任方面,逐渐形成了公司人格否定原则、深石原则和控制股东诚信等原则,并逐渐为大陆法系国家所接受或借鉴。该救济途径中最为著名的当属公司人格否定理论,在英美法系称之为“刺破公司面纱”,该理论的孵化器为英美法系,更确切地说是判例法。该理论作为公司法人制度的有益补充在大陆法系和英美法系都曾倍受推崇,即使在某些方面曾受到质疑,但其地位和作用是显而易见的,其原因在于,在两大法系的司法框架下,该理论在法律制度和法律职业者方面获得了双重认同,因而获得了产生和生存以及被移植的可能性和空间。在保护股东相对方利益的同时也求得了公司法人制度的自身发展。一项法律技术或法律理论的产生是有其特殊背景和环境的,其他国家移植也不是无条件的,虽然并非将其土壤全部移植,但也应在主要成分上不要有太大的差异,否则只会出现水土不服等症状。当初许多大陆法系国家移植公司人格否定这一法律技术时,至少具备了较高素质的法官这一非常重要的条件。我国司法制度与两大法系还存在着较大的差异。
1、司法方面的差异 在英美法系国家,法官在适用法律时有着较大的能动性,具有造法的功能。由于其司法的基本特性,就授权资本制来讲,因其较为灵活,实施起来出现的情况必然多种多样,这就要求司法能够及时地予以补救,公司法人格否定原理就是以判例法形式确认起来的,在英美法系判例法具有法律效力,能够较为及时地回应实践中出现的问题,可以弥补成文法立法滞后的缺陷。法官创造了判例法,也正是由于判例法这种法律传统的存在,法官的主观能动性得以最大程度上的发挥,法律的相对灵活性也因此而来,授权资本制的缺陷因此在较大程度上得以弥补。就大陆法系来讲,以德国为例,德国虽然不承认判例的法律效力,但法院判决实践中,经常能够确立一些惯常做法或惯例,例如,德国联邦法院在1987年的一个基本的、造法性的判例中判决:即便在股份法中没有提及,所有涉及公司根本的事项必须得到股东大会3/4多数的同意[7]。就公司人格否定的法律技术来讲,德国并不是予以全盘照抄,而是持较为谨慎的态度,其适用范围远远小于英美法系。
从司法的灵活性以及公信力的角度而言,无论是英美法系国家还是有代表性的大陆法系国家,其司法体系中都具有能够不同程度地弥补折衷资本制或授权资本制缺陷的制度。那么从同一角度看中国,在中国判例没有法律效力,法官的自由裁量权有限,对于个案中出现的法律没有涉及的问题,若利用禁止权利滥用、诚实信用原则无法解决,法官往往束手无策,很多时候,只有在一类案件成批出现、情况比较严重、成为一类典型时,才可能由最高法院以司法解释形式对法律进行解释以适用于个案,司法应变力不高,而且救济途径不畅,法律中大量的权利没有规定救济途径,而规定了救济方式又无法操作的情况比比皆是。没有救济或救济不及时是实行折衷资本制或授权资本制的大碍。其后果只能是给予少数人更大的圈钱空间,而广大的中小股东只有买单的份。在中国,司法不公和司法腐败直接导致司法的公信力不高,据北京市对企业的一次问卷调查显示,企业发生纠纷,首选“私了”为解决方式的占65%,首选诉讼为解决方式的只占20.8%[8]。一言以蔽之,就克服折衷资本制或授权资本制缺陷而言,中国并不具备司法制度和公信力方面的条件,我国的司法制度还承受不了实行授权资本制或折衷资本制带来的司法震荡。
2、法官素质方面的差异 实行授权资本制或折衷资本制对法官的素质要求极高,要求法官具有较高的专业素质和道德素质。英美法系法官遴选制奉行“经验”、“精英”、“年长”的原则,德日等典型的大陆法系国家在法官选任上近于严酷,虽然法官选任机制大有不同,两大法系在法官的任命上的共同点是从法官质量和数量上严格把关,使得法官精英化。特别是英美法系的法官,在没有先例时,他们可以创造先例,而有先例时,他们可以通过区别的技术对其进行扩张或限制性解释。即使对制定法的解释,也有较大的自由伸缩空间。所以英美法有法官法之说。一方面,法官本身具有极高的专业素质和人格,另一方面,高素质的法官具有灵活适用法律的权力,这种能力+权力式的组合在法官能力过硬的前提下,以能力巩固其权力,以权力加强其能力,更能够发挥个人能力与司法权力互动的优势。英美法系国家的法官往往从律师中脱颖而出,这些法官具有相当丰富的法律知识和实践经验,当一个活生生的案例出现在他们面前,他们可以充分发挥其主观能动性运用先例或对先例进行扩张或限制性解释,甚至创造先例,最终解决问题。任何法律制度的产生都是有着深厚的文化底蕴为根基的。如果说,授权资本制的产生是在西方国家崇尚自由、反对束缚的文化背景中产生的,那么法官的高素质与司法的灵活性就是实行授权资本制的最有力的救济,给予公民最广泛的自由的同时也给予其最强大的威慑与最严厉的惩罚,这也许是英美法系国家法律制度体现出的一个特点。即使在大陆法系,其法官地位虽然不如英美法官,但因其入门的门槛极高,其素质之高也是必须承认的,以日本为例,统一的司法考试素以十分严格著称,其平均及格率基本上维持在2%左右。反观中国, 法官整体文化层次不高,非专业化现象相当普遍。我国法官的来源有三部分:一是政法院校的毕业生,二是部队转业干部,三是考入或调入的其他人员。我国对法官的专业知识要求较低,初任法官的学历起点是“高等院校法律专业本科毕业或高等院校非法律专业本科毕业具有法律知识”,而就经验来讲,没有任何要求。法官不懂法、枉法的案例屡屡见诸报端。目前法官中当然不乏精英人士,但总体来说,我国法官的素质不足以适应灵活的折衷资本制与授权资本制所带来的复杂情况,以能力+权力的公式观之,若能以高能力为基础,该公式对法官的地位和司法的公信力可以起到乘数效应,但若以低能力为基点,恐怕只能对二者带来“开方”效应,落实到折衷资本制与授权资本制,结论就是:若以我国法官现在的总体素质,给予其这两种资本制要求的对于个案较大的自由裁量权,只能导致这样的后果:一方面,好的资本制度被现实抹去了本来面目,另一方面,法官的自由裁量权成为其向当事人要钱的工具,结果就是司法的更加腐败。

结语:国家应根据自身的法律传统与现实需要参考他国的做法,根据本国的实际情况选择恰当的立法时机,这里所要考虑的实际情况不仅指法律方面的,它是一个系统的环境,至少是一个大体的经济、文化、社会环境。就公司资本制度而言,不可否认,折衷资本制与授权资本制的制度设计折射出对人的自由的充任尊重与对人本身的充分信任,但制度不是产生和存在于真空中的,故意的和过失的“恶”与其他制度的不完善还是大面积存在的,本文认为近期内不应急于将授权资本制或折衷资本制付诸实施,而应致力于法律制度的“基础设施”——社会环境的改造,至少是初步改造,待到成效初步显现时,实行新制度的时机会更加成熟些,起点也更高,少走一些弯路,也可以避免一些不必要的代价。

参考书目:
[1] Thomas Hobbes, Device,ed, S.P. Lanpreche, New York, 1949rh, part13, B2.
[2] [美]理查德•A·波斯纳 《法律的经济分析(上)》第43页 中国大百科全书出版社
[3] 江金骐 《警惕信用建设被“注水”》 中国经济快讯周刊 2002年第三十一期。
[4] 陈文玲《中美信用制度建设比较》新华网引自经济参考报 2002年9月20日
[5] 高帆 《信用缺失 不仅仅是道德问题》中国国情国力 2002年第九期
[6] 同[3]。
[7] 联邦最高法院判例民法编83,121,Holzmueller-Urteil
[8] 赵刚 古善刚 《论社会主义市场经济条件下我国公民应有的诉讼观念》《中国法学》1998年第一期


西安市市级机关、事业单位成本价出售公有住房实施细则

陕西省西安市人民政府办公厅


西安市市级机关、事业单位成本价出售公有住房实施细则
西安市人民政府办公厅



为了进一步加快我市住房制度改革进程,认真贯彻国务院和省政府关于实行成本价出售公有住房的决定精神,根据《陕西省国家机关、事业单位成本价出售公有住房分期付款办法》和《西安市公有住房出售管理办法》的有关规定,结合市级机关、事业单位的实际,制定本《细则》。
第一条 凡市级预算内国家机关和全额拨款、差额拨款事业单位,自本《细则》颁布之日起,不再实行标准价售房和标准价集资建房,公有住房出售实行标准价与成本价并轨。对新建住房、腾空旧公有住房,要按照本《细则》规定,采用成本价付款方式出售全部产权;已用标准价集资
在建的住房,也要按照集资当年的成本价出售。
房改中已用标准价购买了公有住房部分产权的职工,可以从本《细则》公布之日起,向产权单位申请以成本价购买剩余部分产权,以获得全部产权。由部分产权向全产权过渡,坚持自愿的原则。
第二条 购房人申请成本价购房,须同时具备下列条件:
(一)具有本市常住户口的在市级国家机关,全额、差额拨款事业单位工作的在职干部、工人和离退休人员;
(二)住房公积金已按规定足额、及时缴存市住房资金管理中心;
(三)符合陕办发〔1996〕7号文件规定的住房标准;
(四)以自住为目的。
第三条 新建及腾空旧公有住房的成本价,按照竣工和腾空当年的成本价确认。
已售部分产权的旧公有住房和以标准价集资建设的住房的成本价,自本《细则》公布之日起,一年内,按照出售或集资当年的成本价确认。
此次市级机关、事业单位出售公有住房按成本价每平方米700元(环城路以内砖混一等)执行。市级机关预分房就位安置,也按此价格一次买断,并享受年工龄折扣(每平方米2.22元)、成新折扣(每年2%,使用年限超过30年的,按30年计算)、现房折扣(每平方米27
.8元)、一次付款折扣(14%)。各种折扣后的全产权最低限价为每平方米238元。不得出现倒找钱。
关于工龄折扣的计算办法:工龄折扣的计算年限,按购房职工1993年底前夫妇双方工龄和计算。
离异、丧偶或夫妇双方只有一方工作的,计算工龄折扣时,按职工工龄1.5倍计算工龄折扣额。
已故职工的配偶购房时,可将职工在世时的工龄与配偶本人的工龄合并计算;配偶无工作的,可按职工在世时工龄的1.5倍计算。
现已离退休职工购房,工龄折扣按其实际工龄计算。工龄计算时间,从职工参加工作之日起至该职工1993年底建立住房公积金前的工龄止。
学习期间不计算工龄的大学专科以上毕业生,房改中其在校学习期间,可参照国办发〔1993〕85号文件规定,与工作年限合并计算为分房年限。
以成本价出售公有住房的售价,按地段、楼层、朝向和使用功能等因素适当调节,调节率按照《西安市公有住房出售价格评估办法》的有关规定执行。
一年后,凡以成本价购买已购公有住房剩余产权,一律按过渡当年成本价确认。
各类公有住房的成本价,由市国有资产管理局、市房改办、市级机关房改办认可资格的房屋评估机构评估,按市国有资产管理局、市政府机关行政事务管理局、市级机关事业单位房改办公室联合下发的市国资〔1994〕137号文件的规定执行。
第四条 具体计算公式为:
(一)新竣工和腾空旧公有住房出售计算公式:
每套(房)实际售价=〔(成本价-年工龄折扣额×夫妇双方建立住房公积金前的工龄和)×(1-成新折扣率×已竣工使用年限)-现住房折扣额+成本价×(功能调节率+楼层调节率+朝向调节率)〕×(1-一次付款折扣率)×本套(户)建筑面积。
(二)房改中已用标准价购买了部分产权的住房过渡到成本价时,补交差价款的计算公式:
〔(成本价-年工龄折扣额×夫妇双方建立住房公积金前的工龄和)×(1-成新折扣率×已竣工使用年限)-现住房折扣额+成本价×(功能调节率+楼层调节率+朝向调节率)〕×(1-一次付款折扣率)×本套(户)建筑面积×(1-已购或已集资个人产权比例)。
第五条 购房人资金不足时,可向市住房资金管理中心贷款,贷款办法按1997年1月9日市政发〔1997〕6号《西安市人民政府关于批转西安市政策性个人住房抵押贷款试行办法的通知》执行。
在一年的过渡期内,购房人资金不足时,在职人员可申请预借公积金(月工资总额的20%),申请预借期限最长不得超过十年。借款人在十年内离退休,其借款数额要分段计算:在职期间按工资总额的20%计算,离退期间按每月60元计算。
还款采取逐年抵扣借款人公积金的方式,扣完为止。本人与有关部门签订还款协议书。还款由市财政、银行运作,购房手续办完后,产权证发给本人。在还款期间如遇本人亡故等某种原因个人不能还款时,由法定继承人用现金还清。如遇调出,必须结清借款,否则不予办理调离手续。
考虑到离退休人员购买住房需要支出的实际情况,由财政供养的离退休人员,可申请预借十年的住房补贴(每月60元)错支顶帐。顶帐办法可采用财政拨补或直接抵扣,由财政出钱转为公积金。
预借公积金由市住房资金管理中心运作,全部转到市政府行管局。
关于公积金的预借和还款办法由市财政局牵头,会同市房改办(市住房资金管理中心)、市人事局、市政府行管局等单位另行制定。
第六条 以成本价出售公有住房,按以下程序报批:
(一)购房职工填写统一印制的《职工购买公有住房申请表》、夫妇双方住房履历表及清房具结表。
(二)《职工购买公有住房申请表》由职工所在单位认真审查,签署意见,并经申请购房职工单位及配偶单位纪检、监察部门审查同意。
(三)出售公有住房的产权单位将购房职工人数、购房总面积统一汇总列表,并写出售房申请报告。
(四)产权单位上报售房申请报告时,应同时上报如下资料:
1.属新竣工住房的,应附评估报告;
2.属腾空旧房或已购住房过渡为全部产权的,应附评估报告复印件;
3.由市住房资金管理中心出具的单位已建立住房公积金证明书;
4.单位清房验收报告;
5.职工购买公有住房申请表。
(五)审批权限。
三万平方米以下的公有住房,由产权单位提出售房申请报告,上报市级机关、事业单位房改办审定批准;三万平方米以上的公有住房,由市级机关、事业单位房改办转报西安市房改办。
(六)审批主要事项:
1.审查职工购房资格;
2.组织中介机构评估预售新竣工住房,复核腾空旧房或要求过渡为全部产权的住房评估报告;
3.核定住房成本价;
4.出具正式批文。
(七)资金归集与管理。
职工所交购房款、物业管理基金,存入指定银行专户。
此次市级预算内单位的售房款由市政府机关行政事务管理局收取,在提留15%维修费和扣除评估实际发生的费用后,参照陕政办发〔1997〕40号文件精神,集中用于经市政府批准的市级机关住宅基建项目。
物业管理基金(每平方米建筑面积10元)在购房款中扣除,交物业管理中心,用于市级机关物业管理基础设施建设。
(八)取得房产证书的住房,可进入住宅交易市场,所得收入,按照有关规定补交土地出让金和各项税费后,归个人所有。
第七条 关于购买公有住房超标加价部分的产权问题:
(一)在1996年6月底以前已作加价处理的超标部分,计为全部产权;
(二)在陕办发〔1997〕7号文下发后,清房中对超标部分已作加价处理的,计为全部产权;
(三)购买公有住房超标部分至今仍未作加价处理的住房,按陕房改发〔1997〕07号文规定加价处理后,方可计为全部产权。
第八条 凡以成本价全额集资并购买了全部产权,未享受政策优惠的住房,进入市场交易时的优惠办法另作规定。
第九条 凡违反本《细则》及有关规定,按照《西安市关于违反房改政策的处罚办法》及有关规定处理。
第十条 适用范围
《西安市市级机关、事业单位成本价出售公有住房实施细则》只适用于市级预算内国家机关和全额拨款、差额拨款事业单位。各区县可参照执行。
第十一条 本《细则》未尽事宜,按照国家及省、市有关政策规定执行。如原有政策规定与本《细则》不一致的,以本《细则》为准。本《细则》由市级机关、事业单位房改办负责解释,于公布之日起实施。
附表:
1.地段类别划分及调节率
2.公有住房朝向调节系数
3.公有住房楼层调节系数表
4.西安地区公有住房使用功能调节项目及调节率
附表1:
地段类别划分及调节率
-------------------------------------
|方 向| 地段划分 |类 别|调节率(%)|
|---|--------------------|---|------|
| |环城东路以内 | 一 | 0 |
| |--------------------|---|------|
| |环城东路-金花路 | 二 | -3 |
| |--------------------|---|------|
| 东 |金花路-万寿路 | 三 | -6 |
| |--------------------|---|------|
| |万寿路-氵产河 | 四 | -10 |
| |--------------------|---|------|
| |氵产河以东 | 五 | -15 |
|---|--------------------|---|------|
| |环城西路以内 | 一 | 0 |
| |--------------------|---|------|
| |环城西路-西稍门 | 二 | -3 |
| |--------------------|---|------|
| 西 |四稍门-土门 | 三 | -6 |
| |--------------------|---|------|
| |土门-氵皂河 | 四 | -10 |
| |--------------------|---|------|
| |氵皂河以西 | 五 | -15 |
|---|--------------------|---|------|
| |环城南路以内 | 一 | 0 |
| |--------------------|---|------|
| |环城南路-南二环路 | 二 | -3 |
| 南 |--------------------|---|------|
| |南二环路-红专东、西路 | 三 | -6 |
| |--------------------|---|------|
| |红专东、西路以南 | 四 | -10 |
|---|--------------------|---|------|
| |环城北路以内 | 一 | 0 |
| |--------------------|---|------|
| |环城北路-联志路 | 二 | -3 |
| |--------------------|---|------|
| 北 |联志路-龙首北路 | 三 | -6 |
| |--------------------|---|------|
| |龙首北路-北二环路 | 四 | -10 |
| |--------------------|---|------|
| |北二环路以北 | 五 | -15 |
-------------------------------------
附表2:
公有住房朝向调节系数
--------------------------------
| |朝东向,居室全部东晒,没有西晒 | -2% |
| 东 |--------------------|-----|
| |朝南向,居室全部东晒或部分东晒 | -1% |
|---|--------------------|-----|
| |朝西向,居室全部西晒 | -5% |
| |--------------------|-----|
| 西 |朝西向,居室部分西晒 | -3% |
| |--------------------|-----|
| |朝南向,居室全部西晒或部分西晒 | -3% |
|---|--------------------|-----|
| 南 |居室全部朝南或部分朝南 | 0 |
|---|--------------------|-----|
| 北 |朝北向,居室全部北阴 | -3% |
--------------------------------
注:朝向调节系数指对一套(户)住房总建筑面积的调节。
附表3:
公有住房楼层调节系数表
--------------------
| 8 |-11%|
|-------------|----|-----
| 7 | -7% |-10%|
|-------------|----|----|-----
| 6 |-5% |-6% |-9% |
|-------------|----|----|----|-----
| 5 |-1% |-3% |-5% |-7% |
|-------------|----|----|----|----|-----
| 4 |+8% |+6 |%+5%|-3% |-6% |
|-------------|----|----|----|----|----|-----
| 3 |+10%|+9% |+7% |+6% |+4% |-3% |
|-------------|----|----|----|----|----|----|-----
| 2 |+7% |+5% |+3% |+5% |+3% |+4% |-1% |
|-------------|----|----|----|----|----|----|----|-----
| 1 |-1% |-1% |-1% |-1% |-1% |-1% |+1% | 0 |
|-------------|----|----|----|----|----|----|----|----|
|层次 调节率 | 八 | 七 | 六 | 五 | 四 | 三 | 二 | 一 |
| |----|----|----|----|----|----|----|----|
| 楼层 调节幅度| ±25| ±20| ±15 | ±11 | ±7 | ±4 | ±1 | 0 |
-------------------------------------------------------
注:八层以上住宅楼房,其六层以下无电梯层次按六层楼房进行调节;
六层以上有电梯的各层按100%计价,顶层可减15%。
附表4:
西安地区公有住房使用功能
调节项目及调节率
---------------------------------------------
| 调节项目 | 概 况 |调节率(%)|
|------|-----------------------------|------|
|①垃圾道 |无垃圾道 |-1.0 |
|------|-----------------------------|------|
|②客厅 |有厅但集中净使用面积小于4平方米 |-0.5 |
|------|-----------------------------|------|
| |厨房、居室之一无窗户,需人工采光;相邻建筑物间距<2米(不| |
|③采光 | |-0.5 |
| |含自建、临建) | |
|------|-----------------------------|------|
| |厨房、卫生间之一或全部无排气和通风孔;从底层到顶层厨房 | |
|④排气通风 | |-0.5 |
| |共用排气井 | |
|------|-----------------------------|------|
|⑤户外 |居屋、厨房、卫生间之一在户外(非独门独户)者 |-2.0 |
|------|-----------------------------|------|
| |居室之间或与厨房相套(其中三居室有一间独立、四居室有两 | |
|⑥套间 | |-1.5 |
| |间独立者除外) | |
|------|-----------------------------|------|
|⑦门打架 |两扇门相互影响不能同时开启 |-0.5 |
|------|-----------------------------|------|
|⑧刀把居室 |居室呈“刀把”形,且“刀把”处开间<2米 |-0.5 |
|------|-----------------------------|------|
|⑨小卫生间 |卫生间净使用面积<1.5平方米 |-0.5 |
|------|-----------------------------|------|
|⑩漏水 |屋面、墙体、卫生间、厨房之一漏水较严重 |-0.5 |
|------|-----------------------------|------|
| |居室开间<3米;墙体、楼板屋面板破损;住房在铁路两侧80米| |
|⑾缺陷 | |-2.0 |
| |以内 | |
---------------------------------------------



1998年3月27日

哈尔滨市城市建设动迁管理办法

黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市城市建设动迁管理办法


市府令第16号


  第一章总则



  第一条为加强城市建设动迁管理,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《黑龙江省城市建设动迁管理条例》,结合我市情况,制定本办法。



  第二条凡在本市城市规划区内国有土地上进行建设,需拆除房屋及其附属物引起的搬迁、安置、补偿等动迁事宜,均适用本办法。



  第三条本办法所称动迁人,是指依法取得《动迁许可证》的建设单位或个人。



  本办法所称被动迁人,是指持有合法产权证照(含合法自建证件,下同)的被动迁房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人),持有合法使用证照的被动迁房屋及其附属物的使用人。



  第四条市人民政府的房产管理部门是全市城市建设动迁主管部门(以下简称市动迁主管部门),负责本办法的组织实施,并对实施情况进行监督检查。



  市人民政府城市建设动迁管理办公室,承担动迁管理具体工作。



  第二章动迁管理



  第五条任何单位和个人因建设需要动迁,应向动迁地所在区人民政府的动迁管理部门(以下简称区动迁管理部门)提出申请,经区动迁管理部门审核,报市动迁主管部门批准,取得《动迁许可证》后,方可动迁。



  第六条申请办理《动迁许可证》,须提交下列证件和资料:



  (一)建设计划、投资指标、建设规划和用地审批文件。



  (二)经市规划土地部门批准的安置用房平面图。



  (三)拆除房屋产权注销登记通知。



  (四)包括动迁地段现状、安置地点、搬迁期限、动迁期限等内容的动迁安置方案。



  第七条取得《动迁许可证》的动迁人,应委托经市动迁主管部门批准,取得动迁资格的专业动迁承办单位负责动迁;未经市动迁主管部门批准,不得自行实施动迁。



  市动迁主管部门和区动迁管理部门,不得接受委托实施动迁。



  第八条动迁人委托动迁承办单位实施动迁,应签订《委托动迁协议书》,报动迁地所在区动迁管理部门和市动迁主管部门备案。



  第九条动迁实施前,市动迁主管部门应向动迁范围内的被动迁人发布动迁公告,公布动迁人、动迁承办单位、动迁范围、搬迁期限、回迁期限等;动迁地所在区动迁管理部门和动迁承办单位或动迁人,负责向动迁范围内的被动迁人宣传动迁有关规定和工作制度。



  第十条动迁范围确定后,市动迁主管部门应通知市公安部门停止办理向动迁范围内迁入居民户口或居民分户。因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的,经市人民政府主管部门批准后,方可办理。



  第十一条动迁承办单位或动迁人应按《动迁许可证》批准的动迁范围、搬迁期限和动迁期限实施动迁,不准擅自改变动迁范围或动迁期限。



  第十二条动迁承办单位或动迁人与被动迁人应按本办法规定,就安置地点、安置面积、补偿办法、进户时间、有关费用发放以及违约责任等项内容,在回迁期限六个月前签订书面协议。



  第十三条动迁承办单位或动迁人与被动迁人经协商达不成协议的,可向市动迁主管部门申请裁决,当事人对裁决不服的,可在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。



  在诉讼期间,动迁人已对被动迁人作了安置或提供临迁用房的,不停止搬迁的执行。



  第十四条动迁承办单位或动迁人在被动迁人搬迁时,应向被动迁人出具包括被动迁房屋使用人姓名或名称,被动迁房屋的产权性质、地址、面积,搬迁时间和协议签订期间等内容的《搬迁验收单》。



  被动迁人必须服从建设需要按时搬迁,不得借故拖延阻碍建设施工,不准辱骂、殴打动迁工作人员,不准妨碍动迁工作人员执行公务。



  第十五条被动迁人超过规定的搬迁期限不搬迁时,由市动迁主管部门作出责令限期搬迁的决定,逾期不搬迁的,由市动迁主管部门组织有关部门强制搬迁,或向人民法院申请强制搬迁。



  第十六条在规定的搬迁期限内,动迁承办单位或动迁人不准对未搬迁的被动迁人停止供水、供电、供热、供气,不准拆扒未搬迁的被动迁人的房屋。



  第十七条在动迁范围内,自发布动迁公告之日起,不准新建、扩建、翻建、改建房屋及其附属物,不准改变房屋用途,不准进行房产交易或房屋互换。



  第十八条动迁人对被动迁人安置的新房,必须符合国家规定的建筑设计规范,不得设计、建设无采光的居室、厨房或楼梯间。



  第十九条公安、教育、粮食、供水、供电等部门,应及时给被动迁人办理户口、粮食关系和子女就学等手续,保证建设工程的用水、用电和配套建设,不准借机勒卡,增加动迁人和被动迁人的负担。



  第二十条动迁承办单位在接受委托动迁时,应按规定标准向动迁人收取委托动迁费。



  第二十一条动迁承办单位负责动迁的工作人员,应经市动迁主管部门统一培训,持证上岗。



  第二十二条建设单位在拟建地段进行动迁调查摸底,应经市动迁主管部门批准。



  第三章动迁安置



  第二十三条对被动迁的非住宅房屋使用人安置的新房,根据城市规划要求,就地或易地安置。



  第二十四条对被动迁的住宅房屋使用人新房的安置地点,按下列规定确定:



  (一)新建工程为住宅的,就地安置或经使用人同意后易地安置。



  (二)新建工程为非住宅的,易地安置。



  (三)新建工程以住宅为主的,以就地安置为主,安置不下的,可易地安置。



  第二十五条对被动迁的住宅房屋使用人安置新房时,动迁人应按单元立体提供安置用房,由动迁承办单位和动迁人组织被动迁人公开自选房号。



  第二十六条对被动迁的住宅房屋使用人家庭中,符合下列条件的人口,予以安置:



  (一)有正式户口、粮食关系、并在市规划土地管理部门签发《用地许可证》前,在动迁范围内居住的常住人口。



  (二)未婚现役军人,出国留学人员。



  (三)户口迁往所在院校、托儿所、幼儿园的学生、儿童。



  (四)不在本市居住的配偶一方。



  第二十七条对被动迁的住宅房屋使用人,人常住、无户口,有户口、人不常住、并在动迁范围以外有住房或住处的,不予安置。



  第二十八条被动迁的非住宅房屋使用人,应有合法的自有或承租的办公、生产、营业用房;属于个体工商户,还应有本市正式户口和《营业执照》。



  第二十九条对被动迁的住宅房屋使用人,以一个房屋承租证或产权证照为一户,按原房屋承租证或产权证照标明的使用面积安置;原房屋承租证或产权证照未标明使用面积的,以实际测量的使用面积为准。



  第三十条被动迁的住宅房屋使用人原房屋使用面积低于市区人均使用面积八平方米时,按人均使用面积八平方米安置新房。



  第三十一条市区人均使用面积每增加零点五平方米时,被动迁的住宅房屋使用人原房屋使用面积低于市区人均使用面积的,安置新房的人均使用面积,相应增加零点五平方米。



  增加安置新房人均使用面积,由市动迁主管部门提出方案,报市人民政府批准后公布执行。



  第三十二条改造危房棚户区的动迁安置,按本办法第三十条、第三十一条规定安置有困难的,可按低于本办法第三十条、第三十一条规定的标准安置。市城市建设开发主管部门应会同市规划土地管理部门和市动迁主管部门,在每年三月份前提出当年改造危房棚户区的地段范围和安置标准,经市人民政府同意后,报省人民政府批准。



  改造危房棚户区安置被动迁的住宅房屋使用人的新房,应不低于人均使用面积七平方米。



  第三十三条被动迁的住宅房屋使用人应安置的新房不足一屋一厨的,按一屋一厨安置。



  第三十四条对被动迁的非住宅房屋使用人安置的新房,按原房屋建筑面积安置。



  第三十五条被动迁的房屋使用人,原房属店宅合一的,按下列规定安置:



  (一)要求安置营业用房的,按原房使用面积和规划要求安置。



  (二)要求安置住宅的,按本办法安置住宅房屋的规定执行。



  (三)要求店宅分别安置的,按本办法安置住宅房屋的规定确定安置面积,安置的住宅面积不小于最小户型,剩余面积安置营业用房,但不得超过原营业用房面积。



  第三十六条被动迁的非住宅房屋使用人,新房就地不能安置需要迁建的,由动迁人负责迁建;或拨给相应的投资和材料,由被动迁人自行迁建。



  第三十七条被动迁的住宅房屋使用人,在经国务院批准的《城镇个人建造住宅管理办法》施行前,居住单独存在的无照房屋,有正式户口、粮食关系,确无其他住处的,可就地或易地安置,原房使用面积按实测的使用面积七折计算。



  第三十八条按本办法第二十三条、第二十四条规定易地从城市区位好的地段迁入区位差的地段安置的,对被动迁人可免费适当增加安置面积。免费增加的安置面积,按市动迁主管部门、市城市建设开发主管部门和市规划土地管理部门确定的地区类别执行。



  对被动迁的住宅房屋使用人免费增加的安置面积,应就近套标准户型,超过部分,由被动迁人按本体工程造价交纳超面积安置费;不足部分,由动迁人按安置房屋的商品房价格对被动迁人予以补偿。



  第三十九条按本办法第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十三条和第三十五条(二)、(三)项规定对被动迁人安置的新房超出原房使用面积部分,应按本体工程造价交纳超面积安置费。超面积安置费,由被动迁人家庭成员中职工所在工作单位,按应承担比例分别交纳;被动迁人无工作单位的,自行交纳。



  按本办法第三十五条(三)项规定安置的营业用房不足使用面积八平方米的,按八平方米安置,超出应安置面积部分,由被动迁人按商品房价格交纳超面积安置费。



  第四十条被动迁的住宅房屋使用人家庭成员中的现役军人,国家预算内开支的中小学、幼儿园教师,城市维护费开支的环卫一线工人,或被动迁的住宅房屋使用人为社会救济户的,由上级主管部门出具证明,经市城市建设开发主管部门审核,报市动迁主管部门批准后,可免交超面积安置费。



  第四十一条被动迁的住宅房屋使用人,应交纳超面积安置费而不交纳的,对超过原住房使用面积的部分折半扣减后予以安置,或征得被动迁房屋使用人同意,按拟安置新房面积易地或换房安置。



  第四十二条对被动迁的住宅房屋使用人安置新房,产生面积差时,按下列规定处理:



  (一)新房使用面积超出应安置面积零点五平方米和零点五平方米以上的,超出的使用面积,被动迁人应按本体工程造价交纳超面积安置费。



  (二)新房使用面积比应安置面积少零点五平方米和零点五平方米以上、一平方米和一平方米以下的,动迁人应按本体工程造价给被动迁人补偿。



  (三)新房使用面积比应安置面积少一平方米以上、二平方米和二平方米以下的,动迁人应按商品房价格给被动迁人补偿。



  (四)新房使用面积比应安置面积少二平方米以上的,动迁人应给被动迁人重新安置住房。



  第四十三条对被动迁的非住宅房屋使用人安置的新房,产生面积差时,应将建筑面积折算为使用面积,按本办法第四十二条(一)、(二)项规定执行。



  新房使用面积比应安置面积少一平方米以上的,动迁人应按商品房价格给被动迁人补偿。



  第四十四条被动迁的住宅房屋使用人临迁用房以自行解决为主。自行解决确有困难的,由家庭成员中的职工所在工作单位协助解决。



  第四十五条被动迁的住宅房屋使用人,自搬迁之日起至通知进户时止,为临迁期。在临迁期内,由动迁人按被动迁人家庭现有实际的居住人口,每人每月发给十五元临迁补助费。临迁期在十八个月以上的,每人每月发给三十元临迁补助费。



  第四十六条被动迁的住宅房屋使用人搬迁,由动迁人发给搬迁费。属一次性安置的,发给每户搬迁费一百四十元;属临迁安置的,发给每户搬迁费二百八十元。



  第四十七条被动迁的住宅房屋使用人临迁用房由职工所在工作单位安置的,临迁补助费发给职工所在工作单位;由动迁人安置的,不发给临迁补助费。



  第四十八条被动迁的非住宅房屋使用人自行解决临迁用房的,由动迁人按原房屋的建筑面积每平方米六十元计发一次性临迁补助费;由动迁人帮助解决临迁用房的,不发临迁补助费。



  被动迁的非住宅房屋使用人,迁往临迁地点生产、营业的,在搬迁期间造成停产、停业的经济损失,由动迁人按实有职工,发给每人一次性补助费七十元。



  在临迁期间无法进行生产或营业,引起经济损失的,可由动迁人给以适当补助费。



  第四十九条动迁人发放临迁补助费和生活补助费,自搬迁之日起,每六个月发放一次,进户前未发完的,必须一次结清。



  第四章动迁补偿



  第五十条动迁人对被动迁房屋所有人的补偿,实行产权调换、作价补偿,或产权调换与作价补偿相结合的形式。产权调换和作价补偿以原房屋建筑面积为计算标准。



  第五十一条动迁人拆除市人民政府房产管理部门直管公产房屋,按安置面积对所有人实行产权调换,不结算差价。



  第五十二条动迁人拆除单位所有和个人所有的房屋,须经市人民政府房产管理部门评估作价,并按下列规定处理:



  (一)所有人对自用房屋要产权又要安置的,实行产权调换,按安置房屋的本体工程造价同原房重置价格结算结构差价。



  (二)所有人不要产权要安置的,对原房按重置价格结合成新作价补偿。



  (三)所有人不要产权不要安置的,对原房按市场交易价格收购。



  (四)所有人对出租房屋要产权,使用人要安置的,按本条第(一)项规定执行,原租赁关系继续。



  (五)所有人对出租房屋不要产权,使用人要安置的,对所有人按本条(二)项规定作价补偿,对使用人按本办法规定予以安置。



  (六)所有人要产权,但不按本条(一)、(四)项规定支付原房与新房差价的,实行产权共有,并按共有财产的有关规定执行。



  第五十三条以产权调换的形式调换的新房,超出原房建筑面积部分,按商品房价格结算;不足原建筑面积部分,按重置价格结合成新结算。



  第五十四条动迁范围内的违章建筑和过期临时建筑及其附属物,所有人应在搬迁期限内自行拆除,不予补偿;逾期不拆除的,由动迁人拆除,以料抵工。被动迁人自建的门斗、棚厦、围墙、板障、禽舍、畜圈、菜窖等,应自行处理,不予补偿。



  第五十五条拆除市人民政府房产管理部门代管、无合法继承人或产权不明的房屋,动迁人应会同市人民政府房产管理部门对被动迁房屋的现状拍录照片,详细记载。房屋档案、资料,由市人民政府房产管理部门保存。实行产权调换的房屋和作价补偿的价款,由房产管理部门代管。



  第五十六条拆除城市基础设施或其它专用设施的补偿,按城市建设有关规定执行。



  第五十七条被动迁房屋补偿标准,按省有关规定执行。



  第五章动迁中有关问题的处理



  第五十八条被动迁人参与商定动迁事宜,应确定一人为全权代表。



  第五十九条被动迁单位的上级主管部门和被动迁的住宅房屋使用人家庭成员中的职工所在工作单位,要协助动迁人或动迁承办单位做好临迁安置工作。对被动迁的职工占用一定生产、工作时间搬迁或参加动迁会议,经动迁承办单位出具证明后,应按出勤照发工资,不影响评比、奖励。



  第六十条被动迁人按规定参加公开自选房号,取得《新房分配证》,到新房产权单位换发正式《迁入证》后,方准迁入新房。



  被强制搬迁的被动迁人,不得参加公开自选房号,对被强制搬迁的被动迁人,按原房屋使用面积安置新房,安置面积经市动迁主管部门或人民法院裁决或判决的除外。



  第六十一条被动迁人在进户前,需与他人调换已安置的新房时,应由双方共同提出申请,经动迁承办单位审查同意后,按有关规定办理互换手续。



  第六十二条新建住宅房屋用于安置被动迁人的部分,按法律、法规和规章的规定,免交有关费用。



  第六十三条被动迁人在庭院内栽植的树木,按有关规定处理。



  第六十四条对动迁范围内决定拆除的房屋及各种附属物,由动迁承办单位或动迁人组织拆除,其他单位和个人不得擅自拆除或损坏。



  第六十五条被动迁房屋需要作价的,由动迁人申请房产管理部门评估作价,办理产权注销登记证件。



  第六章管理职责



  第六十六条市动迁主管部门的主要职责:



  (一)组织贯彻执行有关城市建设动迁管理方面的法律、法规和规章。



  (二)监督指导区、县(市)动迁管理部门、动迁承办单位和动迁人依法实施动迁。



  (三)负责对动迁承办单位进行资质审查。



  (四)核发《动迁许可证》。



  (五)处理和裁决动迁安置纠纷。



  (六)查处违反本办法的行为。



  第六十七条区动迁管理部门的主要职责:



  (一)宣传贯彻有关城市建设动迁管理方面的法律、法规和规章。



  (二)审核动迁人提出的动迁申请书。



  (三)审核本区动迁承办单位工作人员动迁资格。



  (四)承办市动迁主管部门交办的其他管理工作。



  第六十八条市动迁主管部门和区动迁管理部门的工作人员应认真履行职责,严格执法,秉公办事,热情服务,不准利用职权徇私舞弊。



  第七章奖励与处罚



  第六十九条对认真执行本办法在动迁管理工作中做出显著成绩的,要予以表扬或奖励。



  第七十条对违反本办法情节轻微的,要进行批评教育,限期改正;情节严重或经教育不改的,按下列规定处罚:

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